老胡、郁亮、周忻縱論房企轉(zhuǎn)型
——2014 綠公司年會,《房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型:怎么轉(zhuǎn)》論壇實錄
2014年4月21日,“2014綠公司年會”平行論壇,老胡、郁亮、周忻,三方論道房企轉(zhuǎn)型,從自身角度來比對形勢,如何思考、如何應(yīng)對,以下論點從思維方式、看待問題的角度、實踐的思考意義等方面,都帶來諸多啟發(fā)。
老胡:房地產(chǎn)漸趨于細分化和集中化
M2 十年增超80 萬億 房地產(chǎn)是最大蓄水池
老胡認為,中國房地產(chǎn)有兩個屬性:金融屬性、規(guī)模巨大?!敖鹑趯傩裕旧砭褪琴Y本密集型產(chǎn)業(yè),和中國的金融形勢,甚至和國際的金融形勢都是密不可分的,美國實行了幾年量化的貨幣政策,大量的資金通過不同的渠道、不同的方式,流入了中國,流入了中國地產(chǎn)業(yè)。這幾年市場的錢多,每個人都感受到?!?nbsp;
“同時還有一個屬性,它自身規(guī)模特別大。過去十年間,貨幣M2總量從不足20萬億,到2012年年底的96萬億,去年經(jīng)過一年13%的增長,現(xiàn)在突破100萬億。這些錢都去哪兒了?土地、房產(chǎn)一定是最大的蓄水池?!崩虾f。
“房地產(chǎn)每年將近10萬億的銷售,所以它對GDP拉動的作用,它和其他40到50個行業(yè)高關(guān)聯(lián)度的關(guān)聯(lián)性,是其他任何行業(yè)替代不了的?!崩虾J為,如果城鎮(zhèn)化還在繼續(xù),房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位,在國民經(jīng)濟地位中的支柱地位,是任何其他行業(yè)不可替代的。
房地產(chǎn)市場格局趨向于行業(yè)細分
2005年,老胡在杭州一次金融與房地產(chǎn)論壇上拋出過觀點,“2004年‘8·31大限’之后,以資本為推手的市場格局調(diào)整已經(jīng)開始了”。他認為,市場格局的調(diào)整是任何一個行業(yè)最后走向城市化的必然,一個格局的調(diào)整過程也是細分的過程,細分實際上是一個行業(yè)成熟的過程。
“市場要細分,有些企業(yè)集中在一線二線城市做,有些城市集中在三線四線城市做,有些地產(chǎn)商跨了一線、二線、三線、四線城市。另外產(chǎn)品要細分,有些人專做住宅,有些人專做商業(yè),還有專門做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的,物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、度假地產(chǎn)等?!崩虾跁险f。
“另外,商業(yè)模式也在細分,有些是快速周轉(zhuǎn)型的,有些是持有型的,有些是快速周轉(zhuǎn)和持有綜合的,還有的是專門做一級開發(fā)的,所以商業(yè)模式也在細分,這實際上是整個市場成熟的過程?!崩虾硎?,房企轉(zhuǎn)型實際上是一個大的形勢在變化。
此外,老胡對每個城市地產(chǎn)商占據(jù)的市場份額進行分析?!暗谝?,每個城市的前10大地產(chǎn)商,基本上控制了這個市場份額的60%以上,這基本在這70個大中城市,現(xiàn)在實現(xiàn)這樣一種結(jié)局。第二,大中城市的前10大地產(chǎn)商,有一半以上都不是本土的。前20名的大地產(chǎn)商,控制了70個大中城市至少30%到40%份額?!崩虾f, “我們經(jīng)常講,在牛市的時候,也有死去的企業(yè),在熊市的時候也有賺錢的企業(yè)?!彼J為房企轉(zhuǎn)型,首先是心態(tài)一定要變,其次是思維方式需要轉(zhuǎn)變。
危機來襲 建業(yè)不會“過早死”
會上有企業(yè)家認為,房地產(chǎn)已經(jīng)嚴重過剩,危機已經(jīng)到來。老胡接過話茬,就建業(yè)集團的三四線城市情況進行舉例。“建業(yè)幾乎是跨省、市、縣、鎮(zhèn)四級市場。剛才郁總實際突出了一個客戶的價值的概念,我們現(xiàn)在正在享受著過去這22年為這樣同一群客戶,不斷地在增加這種服務(wù)的附加值的一種所有行為的成果,就是我大概五年前提出的大服務(wù)體系?!?BR> 老胡稱,建業(yè)在做好基礎(chǔ)服務(wù)、物業(yè)管理基礎(chǔ)上,提供蔬果肉的綠色基地外,所能做的這一切就是“以客戶需求為中心,以提高客戶的幸福感為中心。我的客戶現(xiàn)在將近10萬戶業(yè)主”。老胡認為,建業(yè)集中在河南省,做起來相對容易一些。而在這樣一個基礎(chǔ)上,建業(yè)在二線、三線、四線市場并沒有感受到“風(fēng)向要轉(zhuǎn)了,房子賣不出去了”?!艾F(xiàn)在沒有感受到這樣一種危機,我知道這種危機早晚要來,但是如果可能死,我們應(yīng)該不是最后一個,至少是最后的一批?!彼f。
而面對時下銀行銀根緊縮、房地產(chǎn)放貸受限等現(xiàn)實,老胡回答提問的企業(yè)家,“銀行正在為過去這么多年的影子銀行欠下的賬補窟窿,沒有過多錢拿到房企貸款、個人房貸這方面。另外,周小川說,用一到兩年時間,實現(xiàn)利率市場化。而客戶按揭買房利息與貸給小微企業(yè)的利息,可以差四億到五億的效益,因此給個人住房放貸積極性在下滑”。
郁亮:跨界是為把原業(yè)務(wù)做好 用互聯(lián)網(wǎng)思想武裝自己
“用互聯(lián)網(wǎng)新的思想武裝自己”
郁亮介紹,萬科走訪很多公司,包括華大基因、阿里巴巴、騰訊、海爾、小米等,都為萬科留下深刻的啟發(fā)。例如,阿里巴巴給予萬科最大的啟發(fā)是平臺問題,“在平臺上,任何人可以做生意,在任何人做生意的時候,成了一個非常好的生態(tài)系統(tǒng)”。
騰訊的微信同樣引起萬科的興趣,“微信是對過去QQ的革命,到了騰訊才知道,原來移動互聯(lián)網(wǎng)才是真正的互聯(lián)網(wǎng),手機已經(jīng)不是你的工具,是你身體的一部分,它掌握你的知識,幫你計算,幫你做各種各樣安排,幫你買東西”。
結(jié)合前不久萬科“放下身段”請一位名叫馬佳佳的90后網(wǎng)絡(luò)達人,前往萬科總部為一群可愛又可敬的“大叔”開壇授課,并引起社會各界的關(guān)注和熱議,郁亮表示,“這個行業(yè)(房地產(chǎn))需要面向新的客戶,需要新的舉動和安排。一方面企業(yè)要接地氣,以淘寶、阿里巴巴和騰訊為例,他們之間有配合,使得越來越接地氣,往下做。另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)企業(yè),包括小米、海爾這樣的,我們要接上云端,要上天,用互聯(lián)網(wǎng)新的思想武裝自己”。
郁亮總結(jié)道:“未來的時代,無論是上天入地,都要做得好,才能夠在下一步勝出,不接地氣可能不成功,光接地氣沒有云端思想的可能也不會成功,這是我們的觀察?!?/P>
需要“思考三點” 提出“兩個應(yīng)對”
郁亮坦言,目前需要萬科思考的有三點:第一點,對新的事物,我們只有放開心胸,去擁抱它我們才能真正理解;第二點,比變化更重要的是,你要找到背后的不變,第一個變化背后有不變的東西,這些不變的東西是什么;第三點,當(dāng)新的時代大幕揭開的時候,傳統(tǒng)企業(yè)應(yīng)該做的,不是遠離自己的領(lǐng)域,而是尋找新的伙伴,利用新的工具,將原有業(yè)務(wù)做得更好。
隨后,郁亮對于當(dāng)前萬科發(fā)展形勢提出了“兩個應(yīng)對”?!暗谝粋€應(yīng)對,今年準(zhǔn)備在50個項目建長者服務(wù)中心,把社區(qū)老人照顧好。以前我們項目關(guān)注到孩子,現(xiàn)在我們要求老人跟孩子并重。我們要發(fā)展一些社區(qū)的志愿者,能夠讓那些75歲以上、需要幫助的老人得到幫助,這樣做客戶會對我們更好。”
“第二個應(yīng)對,要從執(zhí)業(yè)經(jīng)理提升為事業(yè)合伙人,我們不只是給老板打工,我們不只是給投資人打工,我們也是為自己打工,為公司打工同時也為自己在做,我們相信最好的投資,就是投資自己的事業(yè),我們給個機制,讓你投資自己的事業(yè),這樣共同壯大平臺,從而背靠背?!?/P>
互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是否可行
活動過程中,萬科總經(jīng)理郁亮就現(xiàn)場觀眾提出的問題進行解答。被問及互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是否可行時,郁亮坦言期待任何變化的出現(xiàn)。“互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型做出個企業(yè)也很好,其他企業(yè)來轉(zhuǎn)行做這個行業(yè)也很好,就說明這個行業(yè)很吸引人。萬科賺的錢跟騰訊賺的錢是差不多的,但它可以買下相對于六個萬科的市值,這說明整個社會對它更看好一些。所以如果他們這些公司有興趣來改變我們行業(yè)這個力量的話,我覺得挺好,任何行業(yè)有有生力量加入都是好事情?!?
看好地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)
當(dāng)前越來越多的地產(chǎn)商涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū),對此郁亮表示看好,“我覺得萬科原來的目標(biāo)是蓋有人住的房子,現(xiàn)在改了一個字,蓋有人用的房子,這一字之改也就定義了我們新的配套服務(wù)商的概念。我們?yōu)槌鞘邪l(fā)展配套發(fā)展做服務(wù)的,如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)有人在用,它對城市發(fā)展建設(shè)是有用的,我們就應(yīng)該去做這件事情,做好配套服務(wù),所以我是很看好這件事情的。既然我看好,我就會考慮這個事情”。
周忻:居安思危主動求變
金融開放是最大沖擊 銀行不再當(dāng)“爺”
當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)面臨著各方的沖擊與變化。其中,最大的沖擊來自金融行業(yè)。十八屆三中全會指出,未來的金融改革將以市場化為目標(biāo),發(fā)展多層次資本市場,穩(wěn)步推進利率和匯率市場化改革。
針對金融改革對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響,周忻表示:“原來我們理解的銀行是一個‘衙門’,但現(xiàn)在打破了。原來我們開發(fā)商見銀行行長,(銀行)是 ‘爺’,我們是問它貸款的。結(jié)果發(fā)現(xiàn)我們也可以成為銀行董事之一,甚至如果有私有銀行牌照,很多開發(fā)商老板說,想搞一個地產(chǎn)銀行?!?BR> 在金融改革的大局中,互聯(lián)網(wǎng)也成為變局中最大的行業(yè)。周忻指出:“現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)做P2P(網(wǎng)絡(luò)借貸平臺)也能成為金融的概念,所有人感覺到互聯(lián)網(wǎng)公司對行業(yè)的一種沖擊?!?/P>
雙向調(diào)控下 政府未來角色將發(fā)生改變
如今,房地產(chǎn)市場最大的兩個變化是供需關(guān)系的變化和由單向調(diào)控向雙向調(diào)控轉(zhuǎn)變的變化。
針對房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系變化,周忻強調(diào):“過去十年,供需關(guān)系非常清楚,每一個城市,只要通一條地鐵、引入一個產(chǎn)業(yè),供需關(guān)系就發(fā)生變化。但今天,不同城市的供需關(guān)系開始發(fā)生變化了?!边@需要開發(fā)商們對市場做更多深入的研究和討論。
目前關(guān)于中國樓市房價、房地產(chǎn)政策走勢,成為各界關(guān)注的話題。周忻分析認為:“在過去的N年當(dāng)中,我們對市場的判斷,實際上是看政府?!倍陔p向調(diào)控政策下,政府在未來的市場當(dāng)中扮演的角色將會發(fā)生變化,開發(fā)商們需要深思未來的市場向誰看。
戰(zhàn)略角度應(yīng)對問題 談“求變”與“不變” 提及最近熱門話題“城鎮(zhèn)化”,周忻認為:“城鎮(zhèn)化是未來六年的發(fā)展方向,從戰(zhàn)略角度來講,中國房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著兩個選擇:一是大的企業(yè)去做城市再開發(fā),另一個是城鎮(zhèn)化概念,抓住城鎮(zhèn)化中的發(fā)展空間。這對開發(fā)商而言,是兩個完全不同的方向,需要企業(yè)從戰(zhàn)略角度去應(yīng)對?!?BR> “開發(fā)商要學(xué)會用戰(zhàn)略層面去思考問題。”周忻說,作為經(jīng)營者考慮的是,如何在現(xiàn)有市場環(huán)境當(dāng)中,我們?nèi)绾卧趹?zhàn)略上進行一種變化。針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的變化,傳統(tǒng)房產(chǎn)企業(yè)不僅要守住原有的東西,還需要居安思危主動求變,擁抱互聯(lián)網(wǎng),擁抱金融,擁抱產(chǎn)業(yè)。周忻稱,易居(中國)未來的兩個發(fā)展戰(zhàn)略是金融服務(wù)戰(zhàn)略和社區(qū)服務(wù)戰(zhàn)略。在金融開放中,最大的資產(chǎn)是房產(chǎn)和有效資產(chǎn),易居(中國)擁有大量的房產(chǎn)資源,在金融服務(wù)方面占據(jù)優(yōu)勢,易居(中國)今后將走金融服務(wù)戰(zhàn)略。另外,社區(qū)的物業(yè)管理和居民消費也存在著很大的市場,將可能是易居(中國)未來變化的方向。
“唯一不變的,就是易居(中國)圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù),圍繞著房子的服務(wù)戰(zhàn)略,我們的服務(wù)質(zhì)量和把服務(wù)做到極致的理念。”周忻強調(diào)。