市場還不夠規(guī)范的時(shí)候，大地產(chǎn)商都沒有去。但近四五年排在全國前20的大地產(chǎn)商差不多都快到齊了，這個(gè)時(shí)候市場的競爭就變得更加激烈了。
對建業(yè)來講，在本土市場領(lǐng)先了差不多20年之后提出了一些新的挑戰(zhàn)，應(yīng)付這種挑戰(zhàn)和內(nèi)生動(dòng)力是一個(gè)方面，我們也需要注入一些新的文化、新的團(tuán)隊(duì)。
就像踢球一樣，要請外援幫助團(tuán)隊(duì)快速提升，把整個(gè)團(tuán)隊(duì)的水平提高到一個(gè)新的高度，應(yīng)對市場越來越激烈、越來越殘酷的競爭。
袁總和胡總原來在萬科工作節(jié)奏比較快，但建業(yè)長期在一個(gè)市場領(lǐng)先了，有點(diǎn)過于穩(wěn)健，已經(jīng)習(xí)慣于一種四平八穩(wěn)的狀態(tài)，這種狀態(tài)不太能夠適應(yīng)競爭越來越激烈的市場挑戰(zhàn)。
剛才說的專業(yè)水平包括很多方面：產(chǎn)品設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管控、成本管控、計(jì)劃管控等，整個(gè)房地產(chǎn)專業(yè)方面的綜合能力。
專業(yè)能力、企業(yè)文化，更快節(jié)奏、更強(qiáng)烈的憂患意識(shí)等，這些都是企業(yè)文化急需的東西，包括學(xué)習(xí)意識(shí)，都是建業(yè)需要注入的新意識(shí)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：越來越多的房企進(jìn)入到河南市場，競爭也會(huì)越來越激烈，未來建業(yè)會(huì)不會(huì)走出省域化？
胡葆森：應(yīng)該不會(huì)，現(xiàn)在不是刻意地不走出省域化，因?yàn)楹幽鲜∮?.08億人口，有足夠的市場空間。
建業(yè)也是個(gè)典型的價(jià)值觀驅(qū)動(dòng)型企業(yè)，我們的價(jià)值觀是“根植中原，造福百姓”。一個(gè)企業(yè)有1.08億人口的市場空間，足夠滿足持續(xù)成長的需要。
從管理跨度上講，我們聚焦在一個(gè)區(qū)域也有優(yōu)勢，希望再用兩到三年的時(shí)間能夠看到這種聚焦效應(yīng)。
比如有的房企在全國每一個(gè)城市都占了1%或者2%，相對我們這個(gè)戰(zhàn)略模型，就有可能在河南這個(gè)區(qū)域占到5%、10%，五六年以后可能會(huì)占到15%。
當(dāng)在一個(gè)市場占到15%的時(shí)候，和在十個(gè)市場平均占到1%或者2%的效應(yīng)不一樣，但是很少人會(huì)比較哪種效應(yīng)更好，需要時(shí)間來證明。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來五到六年之后建業(yè)在河南占的市場份額要達(dá)到15%？
胡葆森：我們希望超過15%。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：規(guī)模是什么樣的水平？
胡葆森：應(yīng)該是千億級，因?yàn)樵龠^五年建業(yè)就30周年了，我們希望資產(chǎn)規(guī)模、銷售規(guī)模、市值能夠突破千億大關(guān)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：2016年建業(yè)取得了201億的銷售額，增長28%，代建也有了一定的規(guī)模，公司去年的表現(xiàn)達(dá)到您的要求了嗎？
胡葆森：去年整個(gè)業(yè)績董事會(huì)是不太滿意的，特別是盈利的目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)，對給股民、股東和市場的這份答卷不太滿意。
當(dāng)然客觀上的原因也有，比如環(huán)境治理影響項(xiàng)目工期，但總體上作為企業(yè)的決策者，我自己覺得還是負(fù)有很大的責(zé)任。
2009－2010年開始，我在思考一個(gè)問題，當(dāng)時(shí)我已經(jīng)預(yù)測到市場洗牌會(huì)加快，2015－2016年洗牌就結(jié)束了，現(xiàn)在洗牌也基本接近尾聲了。
市場洗牌在加速，等到大地產(chǎn)商都進(jìn)入鄭州的時(shí)候建業(yè)怎么辦，怎么去應(yīng)對競爭？
第一，建業(yè)2008年上市，2009年投資向鄭州傾斜，在鄭州拿了不少項(xiàng)目。
第二，要打造自己的服務(wù)體系，打造成建業(yè)新的核心競爭力組成部分。每一個(gè)企業(yè)生存要靠自己的核心競爭力，普通開發(fā)商把房子蓋好或者把物業(yè)管理好就行。
你是一個(gè)百億級的企業(yè)，人家是千億級的企業(yè)，僅僅把房子蓋好、把物業(yè)管理好是不夠的，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候你可能拿不到土地了。別人一年200億的土地投入計(jì)劃跟自己50億的投資計(jì)劃相比，每一塊地都可能拿不到。
我在六七年前就在思考這個(gè)問題，用什么方式去應(yīng)對這種更加殘酷的競爭？結(jié)合建業(yè)的戰(zhàn)略模型，因?yàn)槲覀兙劢乖谝粋€(gè)區(qū)域，最大優(yōu)勢資源就是客戶規(guī)模。
因?yàn)閯e人是全國發(fā)展，如果有20多萬業(yè)主，可能分布在20個(gè)城市，每一個(gè)城市只有一兩萬客戶，而我的20萬客戶都聚集在一個(gè)區(qū)域，建業(yè)的戰(zhàn)略特點(diǎn)就是，客戶群比較集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi)。
圍繞這樣一個(gè)優(yōu)勢資源，怎么把它轉(zhuǎn)化為競爭力？就是要圍繞著客戶的需求，客戶不光有住房需求，還有孩子的教育需求，日常的旅游需求，有投資理財(cái)需求、商業(yè)購物需求。
特別是到了中產(chǎn)階級以后，人們的消費(fèi)在升級，需求在多元化，圍繞著客戶群體的消費(fèi)升級和需求多元這兩個(gè)趨勢，我們要搭建一套比較完整的新型生活方式服務(wù)體系。
這就是為什么我們從2009年開始，花了三十多億建了6個(gè)酒店，大概四五億造電影小鎮(zhèn)，一個(gè)實(shí)景演出項(xiàng)目又花了幾個(gè)億，做綠色農(nóng)業(yè)基地已經(jīng)投了3億。還花了十幾億做商業(yè)街、商業(yè)綜合體。
從2009年建第一個(gè)酒店開始到現(xiàn)在有六七年的時(shí)間，服務(wù)體系方面我們總共投入了60多億。
這些投入的價(jià)值也許還沒有完全體現(xiàn)出來，等客戶群越來越大，輕資產(chǎn)規(guī)模也突破10億的時(shí)候，服務(wù)體系作為建業(yè)一個(gè)新的競爭能力，它的價(jià)值才會(huì)看見。
當(dāng)然這還需要兩三年的時(shí)間，才能看見過去六七年在服務(wù)體系上的投入應(yīng)該產(chǎn)生的企業(yè)綜合競爭能力。
同時(shí)還有個(gè)連帶效應(yīng)，我們在文化、旅游、商業(yè)、農(nóng)業(yè)這方面的投入也幫助建業(yè)獲取了更多土地資源，酒店、文化旅游項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)都在幫我拿地，增加了將近一千萬平方米的土地儲(chǔ)備。建業(yè)現(xiàn)在拿地不單純是市場上的招拍掛，其他方式也有，幫助獲取更多土地資源。
但是這個(gè)時(shí)期卻分散了投資資源，60億如果全部買地的話銷售額可能增長更快，今天可能就不是200億，是300億了。但300億的時(shí)候，拿出100億買地也沒有那些投入換來的土地多。
這個(gè)大賬確實(shí)無法用一個(gè)簡單的數(shù)據(jù)來衡量，剛才說的文化旅游、商業(yè)、酒店、農(nóng)業(yè)、教育這些方面的投入究竟換來多少土地，比從市場上招拍掛買便宜了多少，這個(gè)需要內(nèi)部計(jì)算。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年土地投入和文旅、商業(yè)、酒店方面的投入是多少？未來各方面的投入會(huì)是什么樣的？
胡葆森：還會(huì)持續(xù)投入，但是會(huì)控制節(jié)奏?，F(xiàn)在是以提升房地產(chǎn)的投入為主，因?yàn)檫@個(gè)服務(wù)體系已經(jīng)成型了，要控制投入，把更多的資源放在獲取一些優(yōu)質(zhì)土地上。我們今后三年是輕重并舉，重資產(chǎn)是要消化原有的將近2000萬平方米的土地。
另外，建業(yè)的土地資源分布還不夠均衡，我們分了九個(gè)大區(qū)，有一些大區(qū)的土地資源可能不太足?；蛘甙l(fā)現(xiàn)了一些新的市場，比如100萬人口以上的縣級市，我們準(zhǔn)備再進(jìn)十個(gè)、八個(gè)，再拿一些土地，當(dāng)然是用輕資產(chǎn)模式獲取。
今年計(jì)劃獲取30個(gè)左右的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，去年獲得38個(gè)，明年再獲取30個(gè)，三年加起來就差不多100個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。
100個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目光品牌收入就會(huì)突破50億，七八年的時(shí)間里，每年有6億到7億的品牌收入，這個(gè)收入和過去幾年投入服務(wù)體系可能有直接關(guān)系。
我們的打法和別人的戰(zhàn)略不太一樣，但是投入和產(chǎn)出的滯后效應(yīng)需要時(shí)間，剛好2016、2017年處在投入還沒有產(chǎn)出的階段，所以在經(jīng)營上就表現(xiàn)不太好。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您剛才提到輕資產(chǎn)這一塊的利潤比較高，現(xiàn)在公司自建和輕資產(chǎn)的規(guī)模和利潤有什么不同？這種區(qū)別，最終結(jié)果會(huì)給公司帶來什么樣的影響？
袁旭俊：建業(yè)在河南鄭州的份額占到了40%到50%，鄭州還是重中之重，在三、四線城市是50%到60%的份額。
現(xiàn)在主要是三個(gè)劃分，鄭州是二線城市，還有18個(gè)地級市，還有縣級市。建業(yè)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目主要以河南縣級市為主，地級市輔以部分輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，鄭州相對來講量比較少，所以有一個(gè)分級。重資產(chǎn)主要在鄭州，占40%到50%，其他城市占50%到60%的比例。
利潤方面不沖突，也不矛盾，在我們的重資產(chǎn)方面，根據(jù)市場判斷，以品牌、服務(wù)、產(chǎn)品優(yōu)勢，獲得相應(yīng)的利潤。
輕資產(chǎn)方面，因?yàn)檩敵龅氖瞧放?、管理、服?wù)，再加上部分資產(chǎn)，我們也會(huì)派相應(yīng)的管理人員去。但是這一塊有一個(gè)預(yù)定的價(jià)格體系，先跟合作方溝通，滿足這個(gè)體系我們就收取品牌服務(wù)費(fèi)，超額部分有超額利潤的提成，這兩個(gè)方面是相輔相成的，不存在相互影響，相互之間反而有促進(jìn)的作用。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年建業(yè)的毛利率有一定提升，做輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，對毛利率提升能起到明顯的作用嗎？
胡葆森：輕資產(chǎn)本身利潤率很高，因?yàn)闆]有投資，ROE非常高，品牌收入70%到80%都是利潤。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來輕資產(chǎn)收入和重資產(chǎn)收入結(jié)構(gòu)比例是什么樣的？
胡葆森：輕重并舉，現(xiàn)在預(yù)測，從利潤的角度，明后年利潤有可能會(huì)對半，一半來自于輕資產(chǎn)、一半來自于重資產(chǎn)。如果輕資產(chǎn)明年有5億利潤，就有可能在盈利里面占了很大的一個(gè)比例。
胡平：明年、后年可能是發(fā)力年，翻兩番。這個(gè)過程中重資產(chǎn)的利潤體現(xiàn)會(huì)有滯后的現(xiàn)象，但是輕資產(chǎn)當(dāng)期就能夠確認(rèn)，這兩個(gè)各占一半，后面重資產(chǎn)的比例就上來了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：建業(yè)做代建的優(yōu)勢是什么？
胡葆森：主要是品牌和美譽(yù)度，因?yàn)榧性谝粋€(gè)區(qū)域，所以這個(gè)區(qū)域的開發(fā)商想找人合作的時(shí)候我們肯定是首選。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：也就是說，更多的外地房企進(jìn)入到河南市場之后可能也會(huì)給建業(yè)的代建業(yè)務(wù)提供更多的機(jī)會(huì)，因?yàn)槟切┬〉拈_發(fā)商競爭力沒那么強(qiáng)。
胡葆森：是的，有很多小的開發(fā)商房子賣不出去，不知道怎么建，就來找建業(yè)，我們就是看到這樣的一個(gè)機(jī)會(huì)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：建業(yè)除了公開市場拿地，也有并購和舊改，未來重資產(chǎn)的部分并購會(huì)不會(huì)加大？
胡葆森：會(huì)加大，還是以鄭州和地級市為主，輕資產(chǎn)是以縣級市為主。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：代建這一塊業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展到省外了嗎？
胡葆森：?？谟幸粋€(gè)，是我們帶著客戶去的，那個(gè)項(xiàng)目也是個(gè)河南開發(fā)商，將來那些房子也是主要賣給河南客戶。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：三四線城市已經(jīng)有一定回暖跡象，建業(yè)作為河南龍頭企業(yè)，您有感受到回暖的跡象嗎？
胡葆森：當(dāng)然，不回暖我們銷售怎么有那么大的增長，今年三四線城市的情況還會(huì)持續(xù)回暖。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：建業(yè)也有多元化的策略，有金融業(yè)務(wù)，做了并購基金和保險(xiǎn)，這一塊現(xiàn)在的進(jìn)展怎么樣？
胡葆森：保險(xiǎn)確實(shí)算是一個(gè)探索，很大程度上也是因?yàn)榻I(yè)在河南有一定的影響力，河南要組建中原人壽，需要邀請當(dāng)?shù)氐闹髽I(yè)參與。
另外，我們認(rèn)為這項(xiàng)投資對我們的客戶會(huì)帶來很多有益的促進(jìn)，建業(yè)的客戶很多，我們不光投錢進(jìn)去，還帶著客戶進(jìn)去，希望中原人壽成立之后能夠?yàn)榭蛻籼峁└嗟娜藟鄯?wù)，其實(shí)還是在為客戶爭取更多的服務(wù)資源。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：就是要為客戶提供全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)。
胡葆森：我們定義為新型生活方式服務(wù)商，新型生活方式涵蓋了很多內(nèi)容，包括理財(cái)需求、保險(xiǎn)需求，這就是為什么我們會(huì)投資基金管理，投資保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年整體的融資形勢不太好，最近融資成本也有所增加，監(jiān)管環(huán)境也收緊了，會(huì)不會(huì)對公司產(chǎn)生影響？
胡平：去年“9·30”之后就感覺到國家政策在收緊，我們?nèi)ツ臧l(fā)了一個(gè)債，大概是30億，成本6%，是當(dāng)時(shí)所有房企中最低的，公司在這方面已經(jīng)做了一些準(zhǔn)備。
今年也會(huì)不斷跟進(jìn)國家金融政策，境內(nèi)、境外同時(shí)做融資安排，把結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，對成本進(jìn)行控制，成本不會(huì)受太大的影響。