河南建業(yè)憑什么在1個(gè)內(nèi)陸省,穩(wěn)坐全國百強(qiáng)榜10余年?
房地產(chǎn),大多熱衷短期思考,長期視角相對缺乏。
比如,
每月,地產(chǎn)人都會把最新月度百強(qiáng)榜看個(gè)好幾遍;
每年,地產(chǎn)人會把全年百強(qiáng)銷售榜分析個(gè)好多遍;
但不足的是,地產(chǎn)人很少5年、10年甚至15年更長周期去分析百強(qiáng)榜。
但往往更長觀察期,會讓地產(chǎn)人能領(lǐng)悟更多房企成長奧秘。
僅20年,百強(qiáng)名單更換近90%
一個(gè)超出你預(yù)期的“百強(qiáng)淘汰數(shù)據(jù)”是
5年前的百強(qiáng)榜,目前僅僅只有53家還“活”在百強(qiáng)名單里;
14年前的百強(qiáng)榜,目前僅有19家房企還留在2017年榜單中。
也就是說,
5年時(shí)間,“近一半”百強(qiáng)出局;
14年來看,81%百強(qiáng)被“淘汰”;
若更長周期看,估計(jì)90%百強(qiáng)都出局了。
所以,中國房企,不用講30年河?xùn)|、30年河西,僅僅20年,百強(qiáng)名單就幾乎換了90%。
所以,當(dāng)下房企動不動談百年房企,還是悠著點(diǎn)。
的確,百強(qiáng)名單大輪換,今天房企最大的問題可能不是做大,而是如何“活得久”?
真正高瞻遠(yuǎn)矚的房企,會更多著眼于做壽星企業(yè),而不是追求成為明星房企。
所謂“曇花一現(xiàn)”的明星,最終要么淪為某個(gè)地產(chǎn)時(shí)段的“跳梁小丑”,要么成為吳曉波《大敗局》下一個(gè)案例。
要知道,風(fēng)靡全球企業(yè)界的名著《從優(yōu)秀到卓越》在寫作前,挑選案例對象都是1950年之前的世界500強(qiáng)企業(yè),在柯林斯精挑細(xì)選的18家全球卓越企業(yè)中,最終入圍的企業(yè)公司平均年齡竟然是98歲。
同樣,都知道,全球頂級商學(xué)院案例教學(xué)中至少80%案例來自哈佛商學(xué)院,但你不知道的是,哈佛商學(xué)院案例準(zhǔn)入法則有一條:即低于20年的企業(yè),無論你多優(yōu)秀,都沒資格入選。
對比地產(chǎn)行業(yè)而言,尤其在5500億時(shí)代,房企如何活下來,活得久,而且活得好?這是一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的考題。這個(gè)考題,這個(gè)追問,在地產(chǎn)總裁內(nèi)參2小時(shí)訪談建業(yè)集團(tuán)胡葆森先生中也被屢屢提及。
正如26年堅(jiān)守河南一個(gè)區(qū)域,建業(yè)一個(gè)非常值得深思的話題是:它僅憑一個(gè)內(nèi)陸農(nóng)業(yè)大省的局部市場,10年前就位列百強(qiáng),10年后的今天依然在百強(qiáng),胡葆森更是表示,再往后10年,20年,建業(yè)依舊會在百強(qiáng)里,哪怕未來房地產(chǎn)進(jìn)入萬億時(shí)代,建業(yè)也會努力保持在百強(qiáng)之中。
是什么給了胡葆森的底氣?
是什么讓建業(yè)能夠做得久?
是什么讓建業(yè)穩(wěn)居百強(qiáng)榜?
帶著一系列困惑,地產(chǎn)總裁內(nèi)參時(shí)隔3年,專程奔赴鄭州,訪談了建業(yè)集團(tuán)董事會主席胡葆森先生。
PART 1
少數(shù)派
中國省域模式“最堅(jiān)定”的百強(qiáng)房企!
如果一家房企只想做大規(guī)模,就必然會走出河南;
如果老板是一個(gè)純粹的商人,建業(yè)也會走出河南;
但世界沒有那么多如果,一個(gè)胡葆森,造就了獨(dú)特的建業(yè)模式。
胡葆森,他就不是一個(gè)純粹的商人,他對河南的情結(jié)、對河南人的熱愛以及他在商海30多年的闖蕩和抉擇,最終鑄就了今日“建業(yè)集團(tuán)”的模樣。
用胡葆森自己的話來講,深耕河南是源于價(jià)值觀驅(qū)動,我希望在這個(gè)人口大省有120個(gè)縣以上城市不斷扎根,做精做透。
1.建業(yè)陣地戰(zhàn):因?yàn)槲ㄒ?,所以專?/p>
對河南市場,其他全國化房企可以選擇運(yùn)動戰(zhàn),甚至“割完韭菜就跑”;
但唯一河南布局的建業(yè)必須選擇的是“陣地戰(zhàn)、持久戰(zhàn)”。河南之于建業(yè),因?yàn)槲ㄒ?,所以專一?br />所以,建業(yè)的任何一個(gè)項(xiàng)目,任何一個(gè)戰(zhàn)略行動,都不能打一槍換個(gè)地方,而必須實(shí)打?qū)嵶龊?,無論初心,還是行動,都不能有半點(diǎn)僥幸心理,都必須經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)。
2.罕見布局:“5級市場”全覆蓋
所謂河南,其實(shí)是中國社會的一個(gè)“縮小版”。
扎根河南的建業(yè),名副其實(shí)的是中國唯一一個(gè)從省城到地級市、縣級、鎮(zhèn)級、村級市場做了五級市場的開發(fā)商。
建業(yè)是徹底的區(qū)域深耕、持續(xù)下沉、縱深拓展、立體覆蓋的房企,而對應(yīng)的其他省份的區(qū)域龍頭房企,往往在大本營做到100億、200億就迫不及待走出去,異地化、全國化擴(kuò)張了。
單從經(jīng)營角度講,建業(yè)在鄭州市場投資回報(bào)率肯定要更高,盈利能力會更強(qiáng),但是建業(yè)追求的目標(biāo)是全河南,是省域化發(fā)展,那么,它就很難每個(gè)階段性都能做到首尾兼顧。
畢竟,企業(yè)資源有限,既想在鄭州做第一,又想在地市做第一,這意味著建業(yè)必須階段性做一些戰(zhàn)略取舍,即戰(zhàn)略性放棄也好,聚集也罷,都是一種必然的選擇、動態(tài)的選擇。
3.省域化無瓶頸:5年之內(nèi)還能大增長
一味扎根河南,是否蛋糕不足、空間不夠?
對此,胡葆森的答案是NO。
比如建業(yè)就突破房企大本營100億都會走出去的“普遍規(guī)律”。
2017年,建業(yè)在河南一個(gè)內(nèi)陸省就突破300億,加上代建70億銷售額,即使370億的規(guī)模,建業(yè)河南市占率也僅5.2%。
而未來3年,建業(yè)爭取保持每年50%增長速度,最終沖擊千億。一個(gè)更大的夢想是,胡葆森希望建業(yè)成立30年即2022年時(shí),爭取占據(jù)河南市場15%。
從這個(gè)角度來看,哪怕聚焦一個(gè)省,建業(yè)未來發(fā)展空間依舊巨大,千億建業(yè)并不遙遠(yuǎn)。
事實(shí)上,河南城市化率才50%左右,還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國58%的平均水平,未來河南樓市的空間會很大,時(shí)間窗口期也會更長。
也就在建業(yè)2017年各區(qū)域銷售分布中,鄭州銷售額仍占最大比例(90.49億),但其他地市銷售金額、面積都在快速增長,表現(xiàn)出地級市,甚至縣級市的“同樣精彩”。
其一,首先從地級市、縣級市銷售絕對值來看,河南一個(gè)縣城即老子故里鹿邑縣一個(gè)項(xiàng)目竟然賣了15億。另一個(gè)沈丘縣,兩個(gè)樓盤一天賣完,銷售近8億,而與之對比的數(shù)據(jù)是,2007年建業(yè)在駐馬店1個(gè)地級市才突破1個(gè)億。
其二,從相對值來看也非常強(qiáng)勁,比如2017年周口、安陽銷售金額增幅均超300%;周口、安陽、三門峽、商丘銷售面積增幅也達(dá)200%以上……
所以,無論絕對值,還是相對值,建業(yè)河南地級市未來的空間和增長勢頭都值得期待。
PART 2
活得久邏輯
偉大企業(yè)的4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)
1.一個(gè)企業(yè)每年20%連續(xù)10年、20年增長就是偉大
不急一時(shí),不爭一時(shí)之勇,而著眼長遠(yuǎn),涓涓細(xì)流也能匯聚成川,這是胡葆森的經(jīng)營心態(tài)。
3年前老潘訪談胡葆森,當(dāng)時(shí)胡董一個(gè)觀點(diǎn)就是一家公司如果每年保持20%增長10年、20年,那么他就能成為一家偉大的公司。
這個(gè)理念,肯定與房企當(dāng)下幾年同行動輒50%,甚至100%增長形成對沖。
但事實(shí)上,暴漲是一時(shí)的,亦是積累了太多內(nèi)傷,一大批類似光耀地產(chǎn)等百強(qiáng)房企紛紛倒閉破產(chǎn)。反過來,建業(yè)不驕不躁,10年前是百強(qiáng),今天是百強(qiáng),10年后依舊是百強(qiáng),活得久是第一要義。
2.偉大企業(yè)的四大標(biāo)準(zhǔn)
如何活得久?靠的就不是行情,不是風(fēng)口,不是運(yùn)氣。
因?yàn)轱L(fēng)口、運(yùn)氣總有一天會消失。
對此,胡葆森思考的更多是企業(yè)長久之道,真正成功企業(yè)或者偉大企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是什么?
德不配位是災(zāi)難,于人、于企業(yè)都是如此。
胡葆森強(qiáng)調(diào)的是,企業(yè)能持續(xù)做大,做久,首先是在道上更勝一籌,即經(jīng)營哲學(xué)、經(jīng)營價(jià)值觀上思想領(lǐng)先。未來世界的確唯一不變的就是變,但還有一個(gè)真正不變的天性、人性和穿越時(shí)間刻度的規(guī)律。
那么偉大的企業(yè)、長壽的企業(yè)的規(guī)律或是標(biāo)準(zhǔn)又是什么?
對上述困擾中國企業(yè)家的棘手命題,游走商海30多年的胡葆森,在2005年給出了他的答案,即偉大企業(yè)的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
第一,經(jīng)濟(jì)效益和社會效益高度統(tǒng)一;
第二,物質(zhì)追求和精神追求高度統(tǒng)一;
第三,企業(yè)利益和員工利益高度統(tǒng)一;
第四,戰(zhàn)略目標(biāo)和執(zhí)行過程高度統(tǒng)一。
“我希望用15年、20年去實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。”胡葆森表示。
同時(shí),這四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也是檢驗(yàn)一個(gè)普通企業(yè)和一個(gè)偉大企業(yè)的一個(gè)分界線。
比如規(guī)模很大、賺錢很多,它是一個(gè)成功的房企,但未必是偉大的企業(yè)。成功是偉大的前提,但偉大不是成功的彼岸。
今天社會價(jià)值觀更多強(qiáng)調(diào)四個(gè)統(tǒng)一前端的四大“基礎(chǔ)”動作,即經(jīng)濟(jì)效益、物質(zhì)追求、企業(yè)利益、戰(zhàn)略目標(biāo),能做到這4點(diǎn)依舊是優(yōu)秀的、成功的,但這些只是基礎(chǔ)動作,如果這4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)都做不到,就連成功都沒做到,根本沒資格談偉大企業(yè)。
而后者社會效益、精神追求、員工利益和執(zhí)行過程則是企業(yè)的自選動作,是“修行”。
即你如何在業(yè)績千億、高利潤的時(shí)候兼顧社會效益,比如尊重土地價(jià)值,比如打造好房子,比如企業(yè)利益最大化時(shí)堅(jiān)持員工利益最大化,比如戰(zhàn)略執(zhí)行過程5+2,天天白加黑的拼命三郎模式……四個(gè)自選題,難度更高,但卻是偉大企業(yè)的基礎(chǔ)之一。
3.百強(qiáng)業(yè)績榜,并不代表房企綜合實(shí)力
的確,今天業(yè)績榜,尤其是百強(qiáng)業(yè)績榜,似乎正在代言一切!
但事實(shí)上,業(yè)績榜,尤其是幾年的業(yè)績榜,既不能代表房企綜合實(shí)力,也不能算作成功企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn),正如同過去百強(qiáng)房企20年名單大換血一樣,今天唯有更長周期,更多維度,四個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),去預(yù)測和想象房企的未來可能,才會更為可靠、精準(zhǔn)。
事實(shí)上,建業(yè)的發(fā)展之道,會比其他房企更難,因?yàn)榻I(yè)有“四個(gè)統(tǒng)一“標(biāo)準(zhǔn)。
比如僅僅提升經(jīng)濟(jì)價(jià)值同時(shí)必須兼顧提升社會價(jià)值這一點(diǎn),很多單一沖規(guī)模的房企就做不到。
事實(shí)上,當(dāng)下眾多房企都信仰“規(guī)模教”,即以純粹商人視角,去選擇唯一性戰(zhàn)略,或是短期優(yōu)先戰(zhàn)略,比如典型的單純“規(guī)模為王”,以“業(yè)績論英雄”,數(shù)字就是一切;
建業(yè)不認(rèn)同這種價(jià)值觀,也不認(rèn)同單一百強(qiáng)榜,而一直以“四重標(biāo)準(zhǔn)”去要求自己,穩(wěn)健生長。
比如建業(yè)定位于為中原的城市發(fā)展,為一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會做貢獻(xiàn),這就不是純粹的經(jīng)濟(jì)思維、商人思維,而是兼顧的社會效益、精神追求。
比如不久前建業(yè)在許昌下屬一個(gè)縣建造一個(gè)類五星級標(biāo)準(zhǔn)的高端精品酒店,顯然,酒店往往投資回收期長,且不容易掙錢,建業(yè)完全可以去買幾百畝地賣房子,可以更快換來業(yè)績和利潤,但卻對城市建設(shè)、城市形象、許昌生活方式的貢獻(xiàn)就有限了。
比如建業(yè)24年做足球,胡葆森有無數(shù)個(gè)理由、無數(shù)個(gè)節(jié)點(diǎn)都可以放棄,但最終建業(yè)成為中國足球職業(yè)化改革以來唯一一個(gè)沒有更換過贊助商的隊(duì)伍,但建業(yè)足球讓河南人更快樂、更幸福,這種價(jià)值是不能用成本、資金來衡量的。
什么才是衡量你人生的正確標(biāo)尺?
哈佛商學(xué)院著名教授克萊頓·克里斯滕森曾說過:“上帝衡量我的人生的尺子并不是美元,而是那些我曾經(jīng)影響過他們?nèi)松娜藗?。?br />同理,對于建業(yè)胡葆森,他影響的不僅僅是地產(chǎn),而是整個(gè)河南,整個(gè)地產(chǎn)生態(tài)圈,更是1億河南人。胡葆森對于河南的價(jià)值,絕不是370億房子銷售額所能“標(biāo)注”的。
正如他說,建業(yè)要做中原城市化進(jìn)程和社會全面進(jìn)步的推動者。
PART 3
堅(jiān)守正道
胡葆森式的“新型政商關(guān)系”
做地產(chǎn)開發(fā),深耕河南,18個(gè)地級市全覆蓋,這就離不開一個(gè)話題,如何處理政商關(guān)系?
這是繞不開,而且必須嚴(yán)肅對待的一個(gè)課題。
1.政府8字評價(jià):跟老胡打交道放心
一個(gè)表象的事實(shí)是,建業(yè)深耕河南26年,胡葆森似乎與河南18個(gè)地級市書記、市長領(lǐng)導(dǎo)班子都是“好朋友”,建業(yè)18個(gè)地級市重點(diǎn)項(xiàng)目,重大品牌活動,政府通常會派代表出席祝賀、發(fā)言或是到場。
今天社會都在研究和倡導(dǎo)“新型政商關(guān)系”。
但事實(shí)上,胡葆森在河南新型政商關(guān)系上已經(jīng)“先行一步”且備受多方好評。
比如在河南,上至省委書記,下至鎮(zhèn)委書記,他們對胡葆森的共同評價(jià)就是8個(gè)字——跟老胡打交道放心。
胡葆森坦言,這個(gè)共識可不是一朝一夕收獲的。
怎么做到的呢?
2.新型政商關(guān)系:走正道,送“大禮”、越熟越遠(yuǎn)離
首先關(guān)鍵還是商人自己價(jià)值觀要“走正道,務(wù)正業(yè)”;
胡葆森舉了個(gè)案例,走正道可以給官員送“禮”,但送的是“城市建設(shè),城市發(fā)展,城市形象提升”的大禮,是公開之禮,而不是給官員送私禮。
政商關(guān)系必須陽光。
比如,開封建業(yè)東京夢華作為中國首個(gè)城市整體復(fù)興工程,建業(yè)以“宋文化”為依托,滿足現(xiàn)代人消費(fèi)習(xí)慣及審美需求而打造的集文化、商業(yè)、旅游、居住為一體的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目國務(wù)院總理參觀時(shí)也點(diǎn)贊古都復(fù)興。
其次,新型政商關(guān)系難點(diǎn)或是關(guān)鍵點(diǎn)在于——不僅保證不出事,而且還要做成事,這考驗(yàn)商業(yè)智慧,更考驗(yàn)政治智慧。
之前胡葆森就在體制之內(nèi),與各地政府官員相對熟悉,但胡葆森強(qiáng)調(diào),關(guān)系歸關(guān)系,做事歸做事,這個(gè)界限劃得很清。
其三,胡葆森昔日有一個(gè)獨(dú)特的體制內(nèi)經(jīng)歷,天然就認(rèn)識很多政府領(lǐng)導(dǎo)班子,但胡葆森在交往原則上卻有一個(gè)原則,即“越熟越遠(yuǎn)離”。
胡葆森坦言,他有一個(gè)發(fā)小,從幼兒園到大學(xué)一直都是同學(xué),這種罕見同學(xué)情甚至比親兄弟還親,后來這位老同學(xué)正好在一個(gè)城市成為市長,5年之后建業(yè)正好進(jìn)入該市,但胡葆森首先就跟這個(gè)老同學(xué)約法三章:“同學(xué)歸同學(xué),但第一,我的項(xiàng)目你不用操心;第二,你最好連去也不要去;第三,我在哪里拿地,做項(xiàng)目,我也不會跟你說?!?br />這就是胡葆森式的新型政商關(guān)系。
有關(guān)系、有朋友而不用,越熟反而越不“生意目的”的來往,走公開市場化道路,這既是尊重政府朋友,也是民營企業(yè)長久之道,同時(shí)這一點(diǎn)也贏得地產(chǎn)同行的尊重。
PART 4
同行認(rèn)同
近50家開發(fā)商拋出橄欖枝
360行,同行大多相輕,但建業(yè)在河南卻做到了“同行的認(rèn)同”。
事實(shí)上,取得同行認(rèn)同甚至比取得客戶認(rèn)同難度指數(shù)更高。
建業(yè)一直以更高的價(jià)值觀要求自己,而不僅僅是打造一家會賺錢,業(yè)績上漲的公司。
就在2002年,胡葆森提出“5大認(rèn)同”經(jīng)營新高度,其中一點(diǎn)就是取得同行認(rèn)同。而所謂政府認(rèn)同、股東認(rèn)同、客戶認(rèn)同、合作伙伴認(rèn)同……這些都好理解,但同行認(rèn)同卻是更高維的價(jià)值觀。
事實(shí)上,一個(gè)就連競爭對手都認(rèn)同的企業(yè),一定是優(yōu)秀的企業(yè),它意味著企業(yè)的價(jià)值觀、企業(yè)的專業(yè)能力、企業(yè)的理念文化等都達(dá)到行業(yè)超級水準(zhǔn),否則很難取得同行認(rèn)同。
幸運(yùn)的人,都是厚積薄發(fā),企業(yè)也是如此。
胡葆森早年提出的“同行認(rèn)同”標(biāo)準(zhǔn),竟然在商業(yè)上意外結(jié)出一個(gè)“輕資產(chǎn)”的果。
今天房地產(chǎn)逐步進(jìn)入一個(gè)競合的時(shí)代,但看似簡單的代建模式,卻不是每個(gè)開發(fā)商都能做。
其一,產(chǎn)品力過硬,而且是基于工期、成本、質(zhì)量、運(yùn)營、服務(wù)綜合的產(chǎn)品力過硬;
其二,企業(yè)品牌知名度、美譽(yù)度好,能夠給合作項(xiàng)目帶來代建的附加值,比如品牌溢價(jià),管理溢價(jià);
其三,具有合作精神,履約能力強(qiáng),能夠獲得同行認(rèn)同、認(rèn)可。
這三點(diǎn),恰恰是建業(yè)的“厚積薄發(fā)”。
事實(shí)上,地級市開發(fā)商同行也給予建業(yè)好感和無數(shù)橄欖枝。
建業(yè)很多地級市輕資產(chǎn)伙伴都有一些“合作心聲”——“我們看一個(gè)企業(yè)、看一個(gè)人,不僅是看他牌子有多大,核心還看是否打過交道,企業(yè)和老板是否厚道,彼此尊重,有些大型企業(yè)雖然牌子很大,但未必會彼此尊重中小開發(fā)商,不見得權(quán)利平等。反過來,建業(yè)我們是多年打過交道的,靠譜放心。即使沒打過交道,跟老胡的同學(xué)、老胡的朋友打過交道,而老胡,是經(jīng)得起打聽的人?!?br />2016年建業(yè)就開啟了輕資產(chǎn)代建戰(zhàn)略,整體采取以河南縣級城市為主、地級市為輔的區(qū)域策略,在鄭州核心還是重資產(chǎn)項(xiàng)目。
2年時(shí)間,建業(yè)代建業(yè)務(wù)就取得驕人成績:
其一,建業(yè)代建模式備受同行認(rèn)可,2年時(shí)間建業(yè)就和將近50個(gè)河南本土開發(fā)商合作;
其二,截至2017年12月31日,建業(yè)集團(tuán)已參與75個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目,而2018年將迅速超過100個(gè)。
PART 5
低銷售均價(jià)
比同等規(guī)模房企更高的組織力
與同類房企不可比,建業(yè)的業(yè)績更有“含金量”。
通俗地說,建業(yè)300億的成績背后,其實(shí)已經(jīng)形成類似其他600億、700億房企的經(jīng)營管理水準(zhǔn)。
其一,為何是2倍,甚至3倍的銷售額等價(jià)?
核心在于建業(yè)扎根房價(jià)過低的河南18個(gè)地級市,這就帶來建業(yè)的單位面積銷售業(yè)績貢獻(xiàn)值非常低。
銷售均價(jià)就能說明問題:2017年建業(yè)雖然取得300億業(yè)績,但實(shí)質(zhì)上銷售均價(jià)才6635元/平方米,但與之對比,2017年萬科銷售均價(jià)14739元/平方米,融創(chuàng)全國銷售均價(jià)16380元/平方米,分別是建業(yè)的2.2倍,3倍。
其二,建業(yè)同量級2倍到3倍的背后,核心反映的是建業(yè)相對同行更強(qiáng)大的組織管理能力在支撐。
事實(shí)上,值得一提的是,2017年建業(yè)重點(diǎn)在縣級城市、地級市的輕資產(chǎn)代建一項(xiàng),就實(shí)現(xiàn)70億的銷售額,這也從另外一個(gè)維度說明建業(yè)的組織管理、生產(chǎn)能力和銷售能力的“增量”。
但對于自己,胡葆森也坦言:“建業(yè)并不是每件事都做得特別好,我的自我滿意度始終都在70分以下,26年來每天都是如此?!?br />相反,也許正是這種“不滿”,推動建業(yè)組織能力、執(zhí)行力、效率效益不斷提升。
其三,理性分析建業(yè)業(yè)績,由于始終都在一個(gè)省內(nèi)完成,無論城市周期如何,建業(yè)業(yè)績都無法像其他全國化房企進(jìn)行全國區(qū)域,城市投資比例的結(jié)構(gòu)性“調(diào)整”,無法占盡中國區(qū)域,城市發(fā)展的不平衡性,周期性差異的“紅利”,實(shí)現(xiàn)東邊不亮西邊亮。
通俗地說,就是無論河南市場是好是壞,建業(yè)都得承受,或者建業(yè)只能在省內(nèi)五級市場進(jìn)行小范圍的結(jié)構(gòu)調(diào)劑,加上河南房價(jià)平均還整體偏低……這就導(dǎo)致,建業(yè)業(yè)績上自然很難與全國化地產(chǎn)商尤其規(guī)模前五開發(fā)商相比,即使未來建業(yè)突破1000億之后,其他TOP3巨頭可能都直逼萬億,這也將是局域房企和全國房企的終極格局。
但作為行業(yè)觀察者,也要認(rèn)識到,如果建業(yè)在一個(gè)內(nèi)陸省突破1000億,那也意義非凡。
PART 6
建業(yè)之變
進(jìn)軍“好生活”大藍(lán)海
讓河南人民住上好房子到“過上好生活”,這是建業(yè)愿景之變!
與之對應(yīng)的是,建業(yè),今天來看是開發(fā)商,明天看則是服務(wù)商。
未來5年、10年之后,河南人不僅是買房子與建業(yè)發(fā)生關(guān)系,他的孩子教育與建業(yè)發(fā)生關(guān)系,他的旅游與建業(yè)發(fā)生關(guān)系,他的酒店與建業(yè)發(fā)生關(guān)系,他的商業(yè)購物與建業(yè)發(fā)生關(guān)系……
十年之后,建業(yè)目標(biāo)在于直接服務(wù)河南1000萬人口,大約10%的覆蓋率。
1. 5000億:建業(yè)10年后的商業(yè)藍(lán)圖
眼下未來3年、5年,你更多關(guān)心房地產(chǎn)的蛋糕有多大,比如破千億;
但未來5年、10年,你會驚詫建業(yè)好生活蛋糕竟有那么大,超乎想象;
未來建業(yè)是一幅什么藍(lán)圖?
胡葆森給出了預(yù)測。
對地產(chǎn)開發(fā),即好房子板塊,目前整個(gè)河南樓市一年7000億蛋糕,建業(yè)一家市場占有率大約4.3%;未來10年后河南樓市增長到15000億,建業(yè)市占率做到15%,可能就是2000億規(guī)模。
也就是說,建業(yè)未來有信心在一個(gè)單一省份,做到地產(chǎn)“2000億規(guī)?!?。
對服務(wù)商,即好生活板塊,建業(yè)未來將直接服務(wù)1000萬河南人口。胡葆森做了一個(gè)測算:
10年之后房子以外的生活類消費(fèi)可能是3萬億規(guī)模,如果建業(yè)“好生活”做到10%,就是3000億營收,如果樂觀一些15%,就是4500億。
所以按照保守估計(jì),10年之后立足于地產(chǎn)主業(yè)的建業(yè)好生活將達(dá)到5000億規(guī)模,10年之后,建業(yè)將沖擊5000億企業(yè)。
10年太遠(yuǎn),但眼前的建業(yè)+,好生活愿景已經(jīng)小有成績。
建業(yè)新生活集團(tuán)上市正在醞釀;
建業(yè)教育集團(tuán)上市時(shí)間表也就在眼前;
投資控股的景觀、園林、工程總包、資產(chǎn)管理等2019年會突破100億。
2.建業(yè)之變:讓河南人住上好房子到“過上好生活”
2015年,建業(yè)已經(jīng)不滿足建好房子,進(jìn)軍服務(wù)業(yè)、消費(fèi)升級,從好房子到好生活,相關(guān)多元化,建業(yè)轉(zhuǎn)型開啟了建業(yè)+的大服務(wù)戰(zhàn)略。
這既是建業(yè)企業(yè)走向更廣闊天地的擴(kuò)張,也是客戶需求消費(fèi)升級,需求多元化的風(fēng)口。
短短3年,建業(yè)+大生態(tài)格局就已經(jīng)枝繁葉茂,目前已經(jīng)形成“建業(yè)+地產(chǎn)、+商業(yè)、+物業(yè)、+科技、+文旅、+酒店、+農(nóng)業(yè)、+教育、+體育、+旅游、+金融、+君鄰會”等12個(gè)板塊。
未來還有13個(gè),15個(gè)更多的板塊……但無論多少個(gè)加法,建業(yè)轉(zhuǎn)型和建業(yè)+始終圍繞兩大原則不會改變。
其一,“客戶需求”就是指引建業(yè)轉(zhuǎn)型那束不滅的光,建業(yè)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵還是圍繞建業(yè)省域化獨(dú)特優(yōu)勢資源客戶的需求去展開建業(yè)+,最終用不同的服務(wù)滿足和加深客戶對建業(yè)的認(rèn)知、信任和黏度。
其二,建業(yè)+的范圍很廣,但實(shí)際上萬變不離其宗,建業(yè)+都是和生活方式息息相關(guān),建業(yè)+的邊界就是河南人新型生活方式。
3.新建業(yè)的華麗轉(zhuǎn)身
對于建業(yè),對于僅僅50%城市化率的河南,建業(yè)未來15年內(nèi),地產(chǎn)肯定是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
只是在未來15年中,建業(yè)的文化、旅游、體育、教育、物業(yè)、商業(yè)等板塊比重不斷提升,等到地產(chǎn)飽和的時(shí)候,建業(yè)非地產(chǎn)板塊正好完成一個(gè)華麗轉(zhuǎn)身。
那時(shí)候,建業(yè)將從一個(gè)單一地產(chǎn)驅(qū)動變成雙輪驅(qū)動、三輪驅(qū)動,甚至四輪驅(qū)動。
小 結(jié)
的確,5000億時(shí)代下,建業(yè)規(guī)模并不算大,但建業(yè)的優(yōu)秀就在于它贏得了遠(yuǎn)比同量級房企更多的行業(yè)尊重、客戶尊重、政府尊重和社會尊重。
這種尊重的力量來自四面八方,最終也體現(xiàn)了建業(yè)數(shù)字之外的行業(yè)“稀缺魅力”,也展現(xiàn)了一家區(qū)域房企如何活得久的戰(zhàn)略打法。
事實(shí)上,從單純企業(yè)發(fā)展邏輯來看,在世界范圍內(nèi),一家企業(yè)用30年時(shí)間,在中國內(nèi)陸一個(gè)城市化率才50%左右、在一個(gè)單一的行業(yè),單一賣一種商品超過“200億美金”——這樣的獨(dú)特案例,或許可以成為未來哈佛商學(xué)院一個(gè)經(jīng)典的地域深耕案例!
(潘永堂,《地產(chǎn)總裁內(nèi)參》創(chuàng)始人)