“社區(qū)”，是一個社會學(xué)上的概念。社會心理學(xué)認(rèn)為，社區(qū)是一定的人口依據(jù)一定的文化制度和生活方式，建立在某一空間的共同體。構(gòu)成社區(qū)的基本要素包括：地域、人口、文化制度、生活方式和地緣感。
開發(fā)商將“社區(qū)”的概念引入地產(chǎn)界，則主要是為了超越以往簡單的“居住區(qū)”概念。以前，大多數(shù)房地產(chǎn)商都認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的主要任務(wù)就是建造一片片居住區(qū)，至于人們生活的生動性及多元化空間環(huán)境，則不在他們考慮之列?？呻S著社會的發(fā)展以及現(xiàn)代人對住所要求的提高，房地產(chǎn)商也不得不更新管理模式、提升審美情趣，將更多的目光轉(zhuǎn)向關(guān)注所打造居住區(qū)的生活品質(zhì)。
上個世紀(jì)90年代，西方城市在經(jīng)歷了都市主義與郊區(qū)化以后，越來越表現(xiàn)出其發(fā)展的不經(jīng)濟(jì)性和不可持續(xù)性。于是,一股新的都市設(shè)計潮流“新都市主義”應(yīng)運而生，并很快風(fēng)行美國與歐洲，在國際上產(chǎn)生了不小的影響。
新都市主義關(guān)于社區(qū)開發(fā)的思想，從二戰(zhàn)前歐洲的傳統(tǒng)小鎮(zhèn)和老城中汲取了許多靈感。在那些傳統(tǒng)小鎮(zhèn)和老城中，古樸雅致的風(fēng)貌、人性化的尺度、社區(qū)感的氛圍以及街道與廣場的觸手可及、豐沛充盈的市民生活和文化細(xì)節(jié)，無一不成了新都市主義重建真正社區(qū)的主張。由此，新都市主義者提出了其在社區(qū)開發(fā)實踐上的諸多理念：
區(qū)域規(guī)劃——把許多與社區(qū)有關(guān)的問題上升到區(qū)域?qū)用妫贫ǔ稣w性策略、前瞻性區(qū)域規(guī)劃，使問題得到有效解決，保障和促進(jìn)整個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力、生活和諧、環(huán)境健康；
綜合開發(fā)——社區(qū)內(nèi)部具有居住、工作、娛樂、休閑和購物等功能以及其他配套設(shè)施，自給自足、高效安全，成為相對獨立的多功能社區(qū)；
公共空間與傳統(tǒng)鄰里——公共空間是社區(qū)居民非正式的聚集和會面地點，它增加了社交的多樣性，有助于鄰里關(guān)系、社區(qū)文化的形成；
交通形態(tài)——提供多種不同的交通方式，注重街道的尺度、形態(tài)、形狀；強(qiáng)調(diào)步行系統(tǒng)，在工作空間、居住空間、商業(yè)空間之間，建立人行道聯(lián)系網(wǎng)，做到居民能夠步行到區(qū)內(nèi)的任何一個功能空間；
自然資源——盡量不擾動區(qū)內(nèi)原有的水流、高坡、沼澤等自然資源，保持原始面貌，為整個社區(qū)提供自然娛樂的資源。
然而，新都市主義的實踐模型在具體的實踐過程中也引起了爭議。其兩個代表作——濱海市和西拉古納市——都是在開闊的未開發(fā)土地上，于短時間內(nèi)迅速設(shè)計建造而成，使用的是現(xiàn)代主義線形的、統(tǒng)一控制的設(shè)計概念。然而這樣形成的龐大社區(qū)，缺少歷史的漸進(jìn)、新老建筑的共生以及社區(qū)文化新陳代謝的活力，所以也遭受了質(zhì)疑。汲取了新都市主義的核心理念，又結(jié)合中國城市化的現(xiàn)實狀況，一種較成熟的新城建造理念正在成為主流，也即所謂的“社區(qū)綜合開發(fā)”。
一家內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)公司這樣定義其“社區(qū)綜合開發(fā)”：在房地產(chǎn)開發(fā)中，以整個生活社區(qū)為項目單元，對其中的各個功能要素，包括居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商貿(mào)辦公區(qū)、休閑娛樂區(qū)、交通體系、綠化體系、園林建設(shè)及景觀體系、醫(yī)療教育體系、信息化網(wǎng)絡(luò)體系以及基礎(chǔ)配套設(shè)施等，進(jìn)行綜合規(guī)劃并持續(xù)地進(jìn)行建設(shè)實施。
經(jīng)過多年對海內(nèi)外開發(fā)商的接觸和觀察，筆者深感，新城市離不開綜合開發(fā)，而綜合開發(fā)，又必須兼顧以下幾點：
居住、就業(yè)的同區(qū)化
對于新區(qū)或者新城來說，規(guī)劃常常容易犯大馬路大尺度非人性化的錯誤。實際上，將人的居住和就業(yè)落實到同一個區(qū)域，不但能減少交通、時間等顯性成本，而且能深化居民對社區(qū)的感情，提升社區(qū)的人性化氛圍。這也是以人為本的規(guī)劃理念的要求。
以招商地產(chǎn)開發(fā)蛇口為例，不但致力于努力將蛇口打造成“最適合人類居住的地方”，而且還引導(dǎo)、形成了4大就業(yè)區(qū)，使之既促進(jìn)蛇口的繁榮，同時解決了居民的就業(yè)問題，讓蛇口居民不出工業(yè)區(qū)就能找到合適的工作，一舉數(shù)得。這些就業(yè)區(qū)主要有海上世界休閑商務(wù)區(qū)、火炬創(chuàng)業(yè)園區(qū)、花園城中心及其他商業(yè)餐飲娛樂區(qū)及港口工業(yè)區(qū)等。
現(xiàn)代人幸福生活的基礎(chǔ)是“近”。有“近”才有“靜”，有“近”才有“情”。如果每天工作9小時，上下班4小時，回家就吃飯、上床，哪來的“情”和家人、朋友歡聚、分享呢？
優(yōu)質(zhì)、豐富的教育資源
教育是百年大計，是人文精神的最好注腳，也最能吸引業(yè)主，增加社區(qū)的感情，客觀上，也能體現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)商對人性的關(guān)懷。新社區(qū)新城區(qū)肇建之初，開發(fā)者就應(yīng)該高度重視教育資源的凝聚力，力爭高起點投資辦教育，切實將教育地產(chǎn)的概念運用得淋漓盡致。
優(yōu)美的自然資源，深刻的人文資源
新社區(qū)新城區(qū)往往自然資源豐富。例如招商地產(chǎn)開發(fā)的許多項目都充分借助了蛇口自然資源的優(yōu)勢。萬科深圳的17英里項目也以三億年的原生態(tài)海岸吸引業(yè)主。一山一水，都應(yīng)該在規(guī)劃時候盡量投入，充分拓展。
自然資源是靠天吃飯，在缺乏自然資源的地方，就有必要突出人文資源。蛇口這方面也做得很有特色，明華輪是招商地產(chǎn)出資300萬買下的一艘退役的豪華法國游輪。法國總統(tǒng)“戴高樂”乘坐過明華輪，改革開放的總設(shè)計師鄧小平又給明華輪上題詞“海上世界”，使其成為蛇口著名的旅游景點。萬科也有一些中產(chǎn)階級的社區(qū)，都修建了清水混凝土的鄰里中心，同理，其他新社區(qū)新城區(qū)，必須有社區(qū)精神凝聚的場所，才能夠讓居民安居，開始和諧的第一步。
方便、適宜的購物環(huán)境
綜合社區(qū)不能沒有方便的購物環(huán)境。作為居民的基本生活需求之一，購物方便與否、便利與否，是評價社區(qū)綜合性能優(yōu)劣的重要指標(biāo)之一。很多小區(qū)建設(shè)得很好，但是社區(qū)商業(yè)卻缺乏規(guī)劃管理，不能滿足業(yè)主需要。既影響了樓盤價值，又影響了業(yè)主的生活品質(zhì)。
時尚多彩的娛樂休閑
購物場所和休閑娛樂設(shè)施，有關(guān)聯(lián)，但是又有很大不同。僅僅是社區(qū)老年活動中心的幾個戶外設(shè)備，是肯定不能滿足現(xiàn)代社區(qū)娛樂休閑的需要。這就需要開發(fā)商在規(guī)劃的時候，考慮到各種商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的配合，讓業(yè)主在社區(qū)都能自得其樂。這種娛樂休閑可以是社會化的商業(yè)服務(wù)，但是在價格上或者使用上，能夠?qū)I(yè)主有所優(yōu)惠，充分加強(qiáng)社區(qū)的凝聚力。
綜合、前瞻的片區(qū)規(guī)劃
一個社區(qū)、一個城區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)，不是三年五年的事情，而是七十年乃至更長時間有效的安排。所以，其初期的開發(fā)，一定要留有余地，而且要有持續(xù)發(fā)展的觀念和準(zhǔn)備。使得地塊的開發(fā)和使用在五年后十年后再拓展延伸時候，都能有自己的空間和脈絡(luò)。
具體來說，我想舉一個例子，就是深圳蛇口工業(yè)區(qū)的“海上世界”地塊。這個已經(jīng)開發(fā)了接近30年的地區(qū)，之所以能夠與時俱進(jìn)，持續(xù)開發(fā)，是和片區(qū)規(guī)劃分不開的。
海上世界——蛇口休閑商務(wù)區(qū)
“海上世界”地塊位于深圳蛇口半島商貿(mào)中心區(qū)的中心，由填海形成，擁有長度約800米的海岸線，是蛇口最寶貴的全濱海地區(qū)，也是深圳15公里西部生活岸線的起點和精華。
海上世界現(xiàn)時的規(guī)劃和設(shè)想包含了多方面的理念：
理念
說明
混合的社區(qū)功能 居民可在此居住、就業(yè)、購物、休閑、娛樂、觀光等，為居民提供了豐富多樣的社區(qū)生活空間。
開放的空間系統(tǒng) 通過整合城市空間、控制建筑高度，將新的開敞空間與現(xiàn)有的山、海、綠地、廣場等城市空間統(tǒng)一成一個整體性強(qiáng)的開敞空間體系。特別是確保海上世界與大南山之間的山?？臻g通道的形成，這樣可使居民最大限度地親近蛇口特有的山海資源
交通的設(shè)想 處理好片區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)的銜接，通過望海路與濱海大道相連，構(gòu)建完善的、可逐步實現(xiàn)的區(qū)內(nèi)道路交通體系，處理好道路空間與兩側(cè)建筑物的關(guān)系；在地塊內(nèi)乃至海上世界至半山片區(qū)建立步行體系；在岸線旁設(shè)游艇碼頭，開辟海上世界至其他近海岸線的水上巴士，以此來營造休閑濱海生活氛圍
水系的設(shè)想 在片區(qū)內(nèi)引入人工水系，打開“山”與“?！钡耐ǖ?。水系的規(guī)劃要盡可能地延長水的“邊”，造成地形變化的多樣性，為建筑的不同組合創(chuàng)造條件。人工水系的寬度將考慮小游艇的行駛，為觀光游覽項目提供可行性。水體的設(shè)計力求增強(qiáng)水的可及性，創(chuàng)造易于親近的濱水空間
（陸新之，著名財經(jīng)圖書出版人，觀察家。)