正如斯蒂芬·茨威格在《人類群星閃耀時(shí)》一書中的感慨：“一個(gè)人生命中最大的幸運(yùn)，莫過于在他的人生中途，即年富力強(qiáng)時(shí)發(fā)現(xiàn)了自己一生的使命?！?001年至2011年的《建業(yè)》十年，正是建業(yè)省域化戰(zhàn)略的準(zhǔn)備、啟動(dòng)、布局和攻堅(jiān)階段，同時(shí)也是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)探索與演進(jìn)的黃金歲月。十年光陰，“先行于企業(yè)實(shí)踐”的內(nèi)刊定位，這樣的交織令我們可以抽絲剝繭地從中觸摸到自己的輪廓與軌跡，于是《大時(shí)代的企業(yè)實(shí)踐錄》而今得以集結(jié)成冊(cè)。
    歷史將會(huì)公正地記錄每一代人走過的足跡。這條足跡，不是我們蓋了多少房子，也不是經(jīng)歷了多少次管理變革的陣痛，而是辛勤耕耘的過程所帶來的新型商業(yè)價(jià)值觀：改變世界的勇氣和努力，以及普世的美德——堅(jiān)持不棄的信念。

國(guó)民劣根性是由中國(guó)的文化決定。中國(guó)文化是自上而下式的，在封建社會(huì)時(shí)是皇帝說了算，現(xiàn)在是領(lǐng)導(dǎo)說讓你做什么你就做什么，民間形成不了自發(fā)做事的氛圍。即便有人成立社團(tuán)，也要經(jīng)過層層審批。
    ——魯迅博物館館長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)文學(xué)院院長(zhǎng)孫郁日前做客佛山南風(fēng)講壇時(shí)，針對(duì)小悅悅事件指出，魯迅在很多文章中，都提到中國(guó)人的冷漠。如斬首示眾在旁觀看的路人，《祝福》、《藥》。最根本的原因在于國(guó)民的劣根性，盡管時(shí)代在變化，可這一點(diǎn)一直沒變。冷漠不是一朝一日能改變。

假如我在有生之年能為這個(gè)國(guó)家、這個(gè)民族、這個(gè)災(zāi)難的土地上那些可愛的人民做一點(diǎn)事，就是我要說真話，告訴你們謊言是什么，真相是什么，特別是年輕人。假如我真正能做到這一點(diǎn)，我想臨死的時(shí)候，我就對(duì)得起自己，對(duì)得起這個(gè)民族。
    ——中國(guó)著名異見劇作家沙葉新日前在香港參加《明報(bào)月刊》的活動(dòng)時(shí)的講話，也談到了中共十七屆六中全會(huì)提出的文化興國(guó)戰(zhàn)略。

抗生素毀掉中國(guó)一代人。
    ——中國(guó)是全球抗生素濫用最嚴(yán)重的國(guó)家，平均每年每人要“掛八瓶水”（指輸液的青霉素），抗生素人均消費(fèi)為美國(guó)的10倍。對(duì)此，中國(guó)衛(wèi)生部藥政司副司長(zhǎng)姚建紅表示，將對(duì)全國(guó)抗菌藥物臨床應(yīng)用進(jìn)行一番大整治。

“北川地震遺址售票亭”引發(fā)的熱議
    ——一張“北川地震遺址售票亭”的照片正在微博上熱傳，天災(zāi)遺留的“傷痕”能否變身景點(diǎn)，能否收取門票費(fèi)，引發(fā)網(wǎng)友激烈爭(zhēng)辯。地震的記憶剛剛過去，愛心的撫慰還沒有完全淡漠，而當(dāng)初承載了全國(guó)人民凝重目光的地震遺址就開始出售門票，這樣的經(jīng)營(yíng)行為確實(shí)讓民眾感到很受傷。大地震的記憶已進(jìn)入歷史，也不再僅僅是當(dāng)?shù)厝说囊环N渺遠(yuǎn)記憶，更是全民族的歷史記憶。地面上的紀(jì)念館固然需要大把的金錢，也可以成為一些人設(shè)卡收費(fèi)的理由，而心中的紀(jì)念館其實(shí)并不需要門票，需要的只是一種對(duì)歷史的敬畏、對(duì)生命的珍惜。

我選擇（拋出）這個(gè)議題，乃出于個(gè)人對(duì)大學(xué)教育工作的嚴(yán)肅思考：我們是要培養(yǎng)什么樣的大學(xué)生？此外，它還涉及一個(gè)民族未來世代政治中人的素質(zhì)，本質(zhì)上它涉及的是“統(tǒng)治精英的再生產(chǎn)”問題。
    ——中國(guó)人民大學(xué)國(guó)際關(guān)系學(xué)院政治學(xué)系副教授陳偉認(rèn)為，中國(guó)大學(xué)的團(tuán)委和學(xué)生會(huì)已成為高校藏污納垢之地，是中國(guó)官場(chǎng)丑陋生態(tài)的縮影，學(xué)生會(huì)干部官腔連篇，言不由衷，無(wú)出其外，敗壞了大學(xué)生的形象。

今天在中國(guó)，做商人難，做誠(chéng)信商人更難，建立商業(yè)信任體系難上難。
    ——阿里巴巴集團(tuán)董事局主席兼CEO馬云說。馬云創(chuàng)辦的中國(guó)最大網(wǎng)上交易平臺(tái)淘寶網(wǎng)10月推出新規(guī)、提高收費(fèi)，預(yù)示著網(wǎng)商優(yōu)勝劣汰時(shí)代已然到來，結(jié)果引發(fā)小賣家惡意攻擊淘寶商城大賣家，但馬云通過微博強(qiáng)勢(shì)回?fù)?，?jiān)稱會(huì)“一意孤行”，“因我們相信自己的決定”。

他在世時(shí)，瘋狂地刷我們的卡；他去世了，瘋狂地刷我們的屏。
    ——喬布斯逝世所引發(fā)的全球悼念潮，Jobs（喬布斯）甚至成為許多人的job(工作)：各種媒體用專題或?qū)０鎭砑o(jì)念這位數(shù)字英雄。對(duì)喬布斯的悼念規(guī)模，重新定義了“英雄”的概念：他的成就就握在你的手掌上，揣在你的口袋里，藏在你的旅行包中。它的分量越做越輕，而它的內(nèi)涵卻越來越重。它讓你只要用手指輕輕點(diǎn)擊，就能把整個(gè)世界招到眼前。它改變了你的獲取信息的方式、交際的方式、生活的方式，甚至是參與政治的方式……這是一種不是神話的神話、超越現(xiàn)實(shí)的現(xiàn)實(shí)。

擁如此讀者，月刊之幸，月刊之功！
    ——《建業(yè)》讀者、著名書法家周俊杰用短信向老胡傳達(dá)自己對(duì)《建業(yè)》的關(guān)注：“這是一本頗具文化品位的雜志，幾年來使我受益良多，但也偶有失誤?！彪S即，周先生指出了102期《建業(yè)》“口述歷史”專欄中的“歷”字，繁體“歷”下為“止”，而非“日”，一為歷史之歷，一為天文日歷之歷。能夠擁有如此學(xué)識(shí)淵博且用心的讀者實(shí)為月刊之幸，老胡對(duì)此發(fā)出了上述感概。

    當(dāng)我們?cè)u(píng)價(jià)建業(yè)省域化發(fā)展戰(zhàn)略為河南帶來什么的時(shí)候，首先要明確我們自己對(duì)于戰(zhàn)略的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
    2004年7月11日，當(dāng)戰(zhàn)略推行初期遇到挫折的時(shí)候，我提出“站在兩個(gè)高度回答兩個(gè)問題”，要求員工站在城市和戰(zhàn)略的高度解答“為什么來到這個(gè)城市、給這個(gè)城市帶來了什么”的追問，確定了我們的工作標(biāo)準(zhǔn)。又經(jīng)過兩三年，當(dāng)建業(yè)戰(zhàn)略第一批布局城市的項(xiàng)目陸續(xù)交工時(shí)，我又提出了“五個(gè)認(rèn)同”：政府認(rèn)同、專家認(rèn)同、同行認(rèn)同、客戶認(rèn)同、員工認(rèn)同。這“五個(gè)認(rèn)同”反映了我們戰(zhàn)略的追求，也為我們的戰(zhàn)略樹立了目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)。回顧8年歷程，建業(yè)基本收獲了這五個(gè)方面的認(rèn)同，戰(zhàn)略取得了階段性的成果。
    在完成河南十八個(gè)地級(jí)城市布局，而建業(yè)又成功上市獲得更強(qiáng)的擴(kuò)張能力之后，我們對(duì)戰(zhàn)略的方向、階段性的成果進(jìn)行了總結(jié)和反思。針對(duì)“建業(yè)戰(zhàn)略的價(jià)值最終通過哪些方面體現(xiàn)出來”這一問題，我又提出了戰(zhàn)略價(jià)值的三個(gè)支撐點(diǎn)，即市場(chǎng)占有率、品牌美譽(yù)度、規(guī)模。
    建業(yè)的這18年乃至可預(yù)見的未來，都是在不斷積累、不斷總結(jié)、不斷反思、不斷糾偏的過程中一路走過來的。對(duì)照這三個(gè)支撐點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)目前建業(yè)戰(zhàn)略的價(jià)值還沒有完全體現(xiàn)出來，就是因?yàn)榇嬖谝?guī)模這一短板。尤其是，受制于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和平均房?jī)r(jià)，銷售規(guī)模不夠，造成盈利規(guī)模不夠。短板理論告訴我們，在完成戰(zhàn)略布局階段之后，需要用4到5年的時(shí)間，努力彌補(bǔ)規(guī)模方面的缺憾。要做好這一點(diǎn)，就要加強(qiáng)基礎(chǔ)工作，也就是產(chǎn)品和服務(wù)。“走正道”是建業(yè)的企業(yè)文化特征之一，而“走正道”表現(xiàn)在企業(yè)的日常行為中、規(guī)定動(dòng)作中就是重視產(chǎn)品和服務(wù)，一個(gè)企業(yè)所有的工作都圍繞著產(chǎn)品和服務(wù)，就叫“走正道”。也惟其如此，戰(zhàn)略的短板才能補(bǔ)正，而戰(zhàn)略的真正價(jià)值才能得到體現(xiàn)。這需要全體建業(yè)人的努力和全心付出——掃帚不到，灰塵不會(huì)自行跑掉！

——建業(yè)住宅集團(tuán)董事長(zhǎng) 胡葆森

政府

焦作如果沒有建業(yè)、家樂福和丹尼斯，很難想象會(huì)是什么樣子。

——焦作市市長(zhǎng) 孫立坤

我常想，建業(yè)為什么是河南地產(chǎn)行業(yè)的一面旗幟？
上市的企業(yè)很多，但建業(yè)上市不太一樣，因?yàn)榻I(yè)上市是投資人對(duì)一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)久地在一個(gè)區(qū)域做事的一種認(rèn)同，而這個(gè)區(qū)域，是需要用信心去培養(yǎng)未來的。

——河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)處處長(zhǎng) 馬永光

2008年，建業(yè)進(jìn)駐周口市場(chǎng)，選擇周口未來發(fā)展的核心區(qū)域周口市東新區(qū)作為其進(jìn)軍周口這個(gè)千萬(wàn)人口大市的橋頭堡。正是由于建業(yè)的入駐，使得大批開發(fā)商進(jìn)駐東新區(qū)，迅速提升了東新區(qū)地價(jià)和人氣，帶來了東新區(qū)新一輪的建設(shè)高潮。

——周口市東新區(qū)辦公室主任 王磊

建業(yè)的發(fā)展已步入小城鎮(zhèn)。建業(yè)集團(tuán)來到神垕鎮(zhèn)，給千年古鎮(zhèn)注入了新的活力，并具有示范意義。建業(yè)承諾在這里所有開發(fā)利潤(rùn)將再次投入神垕建設(shè)，這是很多企業(yè)難以做到的。

——禹州市神垕鎮(zhèn)旅游開發(fā)辦主任 王洋

印象最深的是建業(yè)的一群年輕人。他們做事情很認(rèn)真，對(duì)人也非常真誠(chéng)，也正是他們，帶來了建業(yè)全新的居住理念和文化，他們影響著鶴壁企業(yè)界的做事風(fēng)氣。

——鶴壁市發(fā)改委企業(yè)科科長(zhǎng) 喬崗

客戶

如果去尋找信陽(yáng)的城市名片，我會(huì)自豪地推薦森林半島。建業(yè)·森林半島和南灣湖相互輝映，相互增色。我身邊也有很多朋友非常喜歡建業(yè)，談?wù)摻I(yè)成為這個(gè)城市的一種時(shí)尚。

——信陽(yáng)建業(yè)·森林半島業(yè)主 何蘭

一個(gè)城市必然有著精英階層，作為區(qū)域的領(lǐng)袖人物，對(duì)整個(gè)區(qū)域產(chǎn)生無(wú)以替代的領(lǐng)導(dǎo)和指引；一個(gè)城市也必然有其地標(biāo)建筑，可以作為一個(gè)城市的經(jīng)典元素，代言整個(gè)城市的形象。在建業(yè)的社區(qū)中，我們看到至善至美的優(yōu)越品質(zhì)生活盛況——老有所樂、幼有所娛；庖廚、廳堂各得其所，全方位的服務(wù)關(guān)懷體系，使得整個(gè)城市獲得的不僅是一棟建筑，而是一種具有建業(yè)模式特色的生活。

——駐馬店建業(yè)·森林半島業(yè)主 黃璐璐

我們?cè)Щ笪覀兪サ?，但仍然期待我們能夠擁有的。比如尊貴的生活方式：要有智能安防系統(tǒng)保衛(wèi)我們的家園，我們要的是清潔的地面、綠色的家庭環(huán)境，在安全的前提下我們需要的是和睦愉悅的鄰里關(guān)系、服務(wù)到家的貼心物業(yè)。這些，只有在建業(yè)才能真正地享受到。

——鶴壁建業(yè)·森林半島業(yè)主 秦福祥

最早了解建業(yè)是因?yàn)樽闱?，作為一個(gè)陪伴建業(yè)足球十六年的鐵桿球迷，回想一路來的風(fēng)風(fēng)雨雨，從中甲奪冠到進(jìn)軍亞冠，建業(yè)足球讓我無(wú)比自豪。后來在2004年我入住了新鄉(xiāng)建業(yè)·綠色家園，真正地成為建業(yè)的一員。這是人生一件完美的事情，物質(zhì)與精神的高度統(tǒng)一。

——新鄉(xiāng)建業(yè)·綠色家園業(yè)主 楊亞明

優(yōu)秀企業(yè)提供的產(chǎn)品與服務(wù)對(duì)消費(fèi)者而言何嘗不是一種教育和引導(dǎo)。就比如麥當(dāng)勞，消費(fèi)它就意味著體驗(yàn)歡樂；駕駛奔馳，可以體驗(yàn)尊崇與速度。而購(gòu)買建業(yè)房產(chǎn)，就表明我們將跨入一種新的生活情境，體驗(yàn)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任與使命。

——三門峽建業(yè)·森林半島業(yè)主 武如倉(cāng)

同行·媒體·合作方

我曾經(jīng)在接受采訪的時(shí)候?qū)⒔I(yè)列為學(xué)習(xí)榜樣之一，建業(yè)一直堅(jiān)定不移地走專業(yè)化道路，到目前為止還只在鄭州和河南其他的一些城市開發(fā)，基本上是集中一個(gè)行業(yè)、一個(gè)地區(qū)。表面上看似乎發(fā)展不是很快，實(shí)際上非常符合企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力要求，非常符合房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律。

——萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng) 王石

全國(guó)化發(fā)展學(xué)萬(wàn)科，區(qū)域化發(fā)展學(xué)建業(yè)。

——萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席 馮侖

建業(yè)帶給企業(yè)界很多思考。都說河南是一塊鹽堿地，建業(yè)卻從中發(fā)現(xiàn)商業(yè)秘笈。建業(yè)把自己對(duì)這塊土地的情感訴求融入商業(yè)模式，或者說以商業(yè)模式來完成情感表達(dá)。

——《經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報(bào)》總編輯 孔維國(guó)

建業(yè)所推出的每一個(gè)產(chǎn)品，都成為該城市的住屋新標(biāo)準(zhǔn)，并給當(dāng)?shù)鼐用駧砹诵碌纳罘绞剑秃帽仍诮I(yè)進(jìn)駐之前，那些城市的居民只會(huì)開本土的汽車，但建業(yè)進(jìn)入后，居民開始坐上了寶馬。

——《資本創(chuàng)富》（香港）財(cái)經(jīng)組

建業(yè)地產(chǎn)的“深耕河南”的省域化發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)際上是一個(gè)主動(dòng)調(diào)整的發(fā)展戰(zhàn)略。在建業(yè)地產(chǎn)完整的模型中，建業(yè)將會(huì)覆蓋河南的一二三級(jí)城市以及重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

——《中國(guó)企業(yè)家》記者 黃秋麗

今年的3月份，《大河報(bào)》組織全省主流媒體記者走進(jìn)建業(yè)，他們每一個(gè)人都講述了一個(gè)與建業(yè)有關(guān)的故事，因?yàn)槊恳粋€(gè)地級(jí)城市都有建業(yè)，而建業(yè)在時(shí)刻影響著這個(gè)城市。這令我贊嘆！

——《大河報(bào)》記者 曾邦華

“山不厭高，海不厭深，周公吐哺，天下歸心?！蔽┢溥@句古詩(shī)，才能準(zhǔn)確描繪建業(yè)在古都開封一番作為之下的誠(chéng)意與用心。在精良的居住產(chǎn)品與精致的生活品位指引之外，建業(yè)最打動(dòng)我們的即是對(duì)于區(qū)域的責(zé)任感和擔(dān)當(dāng)意識(shí)。

——北京地厚工程管理有限公司總經(jīng)理 謝遠(yuǎn)玉

建業(yè)人

作為中原崛起的實(shí)踐者、河南城市化進(jìn)程的推動(dòng)力量，建業(yè)以省域化發(fā)展戰(zhàn)略引領(lǐng)了河南省房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展，并為民營(yíng)企業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民族振興做出了獨(dú)有貢獻(xiàn)。

——集團(tuán)總裁 陳建業(yè)

建設(shè)規(guī)劃塑造著城市外表，社區(qū)建設(shè)決定著人居品質(zhì)。建業(yè)身負(fù)“讓河南人民都住上好房子”的企業(yè)使命，自成立以來未敢有絲毫懈怠，以“敢為天下先”的魄力，盡心盡力為所在城市打造城市建筑中的典范，人居生活的新標(biāo)準(zhǔn)，以忘我追求，為城市打造著新視點(diǎn)與新標(biāo)志。

——集團(tuán)副總裁、鄭州公司總經(jīng)理 史書山

這是一個(gè)商業(yè)英雄輩出、新富迭起的時(shí)代，中原精英人群和中間階層也在孜孜以求更為細(xì)致的生活。他們不僅在本地即可享用國(guó)際一線的奢侈品牌，更不用出省或者出國(guó)即可享受頂端的物業(yè)服務(wù)和建筑產(chǎn)品，這就是建業(yè)為中原帶來的最重要的東西。

——集團(tuán)副總裁、洛陽(yáng)公司總經(jīng)理 孫延隆

行動(dòng)早已證明，建業(yè)從來不把客戶僅當(dāng)做擦肩而過的交易對(duì)象，而是朋友乃至親人。曾親眼見證、親歷每一個(gè)建業(yè)人為將最好的房子、最好的服務(wù)、最好的生活奉獻(xiàn)給所在城市，而付出的努力、汗水乃至熱血。8年持之以恒的付出及與城市共生的持續(xù)開發(fā)，建業(yè)早已與城市血脈交融。

——商丘公司總經(jīng)理 胡文勤

我們都是河南人，但并不意味著都時(shí)刻保有河南人意識(shí)，建業(yè)在某種意義上扮演著河南人意識(shí)的宣傳者和鼓動(dòng)機(jī)的角色。建業(yè)時(shí)刻以自身的行為和付出傳達(dá)了對(duì)中原崛起無(wú)比堅(jiān)定的信念；建業(yè)攜手國(guó)際資本市場(chǎng)，為河南打開了通往開放世界的一扇窗口；最重要的是，建業(yè)通過足球證明了堅(jiān)守的價(jià)值，鼓舞了中原民心。

——總裁辦公室 張嘉怡

城市化高歌猛進(jìn)，中原城市也在摸索著自己功能定位、規(guī)劃建設(shè)模式等方面的戰(zhàn)略路線。建業(yè)無(wú)疑為此帶來種種啟發(fā)。通過辛勤、長(zhǎng)久的耕種，建業(yè)不僅給城市的公共秩序和格調(diào)帶來了提升，更以自身的實(shí)踐展示了戰(zhàn)略規(guī)劃長(zhǎng)期累積而釀成的驚人力量，為短視行為和機(jī)會(huì)主義敲響了警鐘。

——總裁辦公室 胡松濤

楚風(fēng)漢韻山水間，釀成了南陽(yáng)盆地獨(dú)特的區(qū)域風(fēng)貌和人文特征。在南陽(yáng)市的城市宣傳片中，建業(yè)·綠色家園和漢畫館一今一古，交相輝映，它們以獨(dú)特和醒目的文化符號(hào)在南陽(yáng)的城市風(fēng)貌中留下了濃墨重彩的一筆，成為南陽(yáng)城市歷史演進(jìn)的標(biāo)尺。

——南陽(yáng)公司 孫帥

    不經(jīng)意間，建業(yè)已經(jīng)走過了15年的征程。15年，對(duì)于一個(gè)人，意味著一段重要的生命旅途，而對(duì)于一個(gè)企業(yè)，則意味著多重劫難。
    對(duì)于企業(yè)，我向來如此悲觀。
    由于工作的緣故，我經(jīng)常關(guān)注和接觸不同的企業(yè)，最深切的感受是，做企業(yè)一個(gè)字 ：“難”。譬如，去年8月，我和同事一道，曾經(jīng)關(guān)注和尋訪過河南省最早的一批企業(yè)家及其企業(yè)。這次尋訪的背景是，1991年，當(dāng)時(shí)的河南省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局（后為省政府）首屆發(fā)文表彰的107名河南鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家。
    與建業(yè)巧合的是，他們當(dāng)時(shí)也經(jīng)歷了15年的歷程。但是，世事滄桑，那些當(dāng)年河南經(jīng)濟(jì)的潮頭人物，已經(jīng)不多見了。至今活躍在經(jīng)濟(jì)界的，不足十分之一，他們中的更多成員轉(zhuǎn)行、破產(chǎn)、逝去、逃遁或者“泯然眾人矣”。
    事實(shí)上，由艱難起步到初具規(guī)模，由寂寂無(wú)名到品牌塑造，一個(gè)企業(yè)由創(chuàng)業(yè)到長(zhǎng)成，須經(jīng)歷幾多坎坷。在資本積淀期，要為每天的“吃飯問題”而奔波，管理者親力親為、節(jié)衣縮食、如履薄冰，常有朝不保夕的危機(jī)感；而規(guī)模稍大一點(diǎn)，同樣并不太平，這一階段，又要面臨管理、人才、資金等諸多瓶頸；即使僥幸穿過重重障礙，亦須小心謹(jǐn)慎，如履薄冰，由輝煌到倒塌，往往在轉(zhuǎn)瞬之間。
    根據(jù)有關(guān)學(xué)者的研究，在中國(guó)企業(yè)中，約有68%的企業(yè)在第一個(gè)5年內(nèi)倒閉，19%的企業(yè)可生存6～10年，只有13%的企業(yè)壽命超過10年。
    唯其生存艱難，彌顯發(fā)展珍貴。作為一家地產(chǎn)企業(yè)，建業(yè)在15年的歷程中，能夠走過幼年成長(zhǎng)期，穿越高危死亡期，逐步成長(zhǎng)為參天大樹，顯得更為難得。作為一個(gè)財(cái)經(jīng)記者，我時(shí)時(shí)在想，經(jīng)歷15年的風(fēng)風(fēng)雨雨，一個(gè)企業(yè)能夠頑強(qiáng)生存下來，靠的是什么？
    一個(gè)企業(yè)的成功，有多種因素，建業(yè)亦如此。但我只想選擇一個(gè)角度，來觀照這個(gè)河南省地產(chǎn)界的領(lǐng)軍企業(yè)，因?yàn)椋谖铱磥恚@是建業(yè)成長(zhǎng)的靈魂。
    我曾經(jīng)和建業(yè)掌門人胡葆森有過幾次接觸。老胡給人的強(qiáng)烈感覺是，思路非常清晰，分析問題無(wú)論是視野還是高度，都立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)和未來。一言以蔽之，老胡非常注重企業(yè)的“戰(zhàn)略”。老胡曾經(jīng)表示，“萬(wàn)科是建業(yè)的一個(gè)主要標(biāo)桿。我們關(guān)注萬(wàn)科，是因?yàn)槲覀兣c萬(wàn)科一樣都關(guān)注戰(zhàn)略”。
    這在長(zhǎng)期以來普遍以經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為核心的房地產(chǎn)企業(yè)中，并不多見。在地產(chǎn)界，一個(gè)公認(rèn)的現(xiàn)象是，95%甚至更多的企業(yè)，關(guān)注的是眼前，把注意力放在自己的項(xiàng)目上，把能不能找到錢、能不能買到地、能不能賣出房子當(dāng)做最主要的任務(wù)。而建業(yè)自1992年創(chuàng)辦開始，以一個(gè)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)關(guān)注很多事情，比如品牌建設(shè)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、制度建設(shè)，關(guān)注企業(yè)目標(biāo)的不斷調(diào)整和完善。
    很多熟悉建業(yè)的人都知道，1999年，建業(yè)開始制定戰(zhàn)略。當(dāng)時(shí)建業(yè)面臨幾個(gè)選擇：第一是走出河南，向高投入、高產(chǎn)出的市場(chǎng)發(fā)展，比如北京、上海、廣州等一線城市；第二個(gè)就是守住鄭州市場(chǎng)繼續(xù)做大、做強(qiáng)、做深；第三是利用河南的基礎(chǔ)條件制定戰(zhàn)略。老胡選擇了第三種，即2002年開始實(shí)施的省域化發(fā)展戰(zhàn)略。
    對(duì)于這種特殊的戰(zhàn)略，胡葆森顯得非常理性與執(zhí)著。老胡曾經(jīng)如是闡釋：“為什么不走出河南，這是由企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決定的，戰(zhàn)略告訴你做什么，不做什么，劃定企業(yè)事業(yè)邊界。另外，河南是一個(gè)有著1億人口的農(nóng)業(yè)大省，城市化是未來的主題，在城市化的進(jìn)程中，需要住房，而作為地產(chǎn)開發(fā)商，就會(huì)有無(wú)限大的發(fā)展空間。既扮演一個(gè)參與者的角色，去為百姓蓋房子；同時(shí)又作為一個(gè)城市化的推動(dòng)者，可以使企業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到高度統(tǒng)一?！?
    戰(zhàn)略的擁有與否，是做企業(yè)與做項(xiàng)目的重要標(biāo)志。用胡葆森的話說：“建業(yè)是在做企業(yè)，其他很多，或者大多數(shù)是在做項(xiàng)目，雖然不唯有建業(yè)在做企業(yè)，但建業(yè)在這方面做得可能更認(rèn)真一些、更踏實(shí)一些。”
    一個(gè)細(xì)節(jié)可見一斑。建業(yè)的一本內(nèi)刊《建業(yè)》，贏得了多數(shù)人的好感，牛皮紙的懷舊和簡(jiǎn)潔，顯得這本雜志頗具內(nèi)涵和氣質(zhì)。不過，更重要的是，與一般內(nèi)刊不同的是，《建業(yè)》的“內(nèi)”并不是指企業(yè)內(nèi)部，而是指企業(yè)所在的區(qū)域，以及這個(gè)區(qū)域人們精神的內(nèi)在需求。
    《建業(yè)》主編宋曉鳴曾經(jīng)說過，《建業(yè)》的使命，不僅是關(guān)注企業(yè)的戰(zhàn)略及實(shí)踐，敏于觸摸企業(yè)發(fā)展的脈動(dòng)，見微知著于企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，而且要有領(lǐng)風(fēng)氣之先的自信，要有獨(dú)立思考的精神，真實(shí)記錄一個(gè)立志基業(yè)常青的區(qū)域化企業(yè)的成長(zhǎng)軌跡。作為“根植中原，造福百姓”的企業(yè)，《建業(yè)》必須打上區(qū)域的烙印，潛下心來與河南水乳交融、血脈相連，深入到中原的相關(guān)歷史、地理和人文脈絡(luò)中。
    一本企業(yè)內(nèi)刊，能做到這樣的精細(xì)和大氣，能夠使建業(yè)的戰(zhàn)略在這里得到充分融化，令人感嘆。我想，建業(yè)的戰(zhàn)略，肯定同樣會(huì)在企業(yè)的諸多運(yùn)營(yíng)體系中，被廣泛灌輸。
    而事實(shí)證明，建業(yè)的戰(zhàn)略，發(fā)揮了獨(dú)特的作用。2007年，建業(yè)已經(jīng)成為河南房地產(chǎn)市場(chǎng)的樣板和風(fēng)向標(biāo)，總資產(chǎn)逾20億元人民幣，擁有員工1600名，全資及關(guān)聯(lián)公司近30家。老胡以及建業(yè)獲得為數(shù)眾多的榮譽(yù)。與此同時(shí)，建業(yè)的上市計(jì)劃，也正在緊密地運(yùn)作中。
    建業(yè)戰(zhàn)略的高明和遠(yuǎn)見，更在今后。細(xì)心的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，2006年、2007年這兩年，當(dāng)多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)為日益高昂的土地成本焦慮不安之時(shí)，建業(yè)的省域化戰(zhàn)略已經(jīng)使它擁有足夠的土地儲(chǔ)備。而且，跡象表明，建業(yè)的戰(zhàn)略方向和國(guó)家當(dāng)前倡導(dǎo)推行的房產(chǎn)政策最終走向基本吻合。在房地產(chǎn)企業(yè)，這可能是第一家。
    不過，戰(zhàn)略并非固定不變。老胡不久前曾說，要在未來進(jìn)軍中部市場(chǎng)，我想，這亦在戰(zhàn)略的應(yīng)時(shí)調(diào)整范圍。盡管前路依然坎坷，建業(yè)眼下依然面臨諸多考量，但我相信，有靈魂的企業(yè)，最終會(huì)突破種種劫難的。

（萬(wàn)軍偉，《大河報(bào)》財(cái)經(jīng)記者。）
  （選自2007年5月總第54期《建業(yè)》月刊）

    2007年7月7日，在信陽(yáng)市恭聽了建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)的精辟演說，感受頗多。對(duì)我影響最深的是建業(yè)的省域化發(fā)展戰(zhàn)略。通過斷斷續(xù)續(xù)的理解，我對(duì)建業(yè)這個(gè)方略談點(diǎn)認(rèn)識(shí)。

第一，省域化發(fā)展戰(zhàn)略具有科學(xué)性。

    建業(yè)的省域化發(fā)展戰(zhàn)略最大的特點(diǎn)就是簡(jiǎn)單、適用。胡葆森先生有一個(gè)口頭禪：“大道至簡(jiǎn)。”這個(gè)“道”，主要是做事業(yè)做人的道理乃至真理，一個(gè)能夠適用、實(shí)用、長(zhǎng)用的戰(zhàn)略，那“道”的內(nèi)涵是很深的。
    這個(gè)戰(zhàn)略的另一個(gè)特點(diǎn)，就是獨(dú)辟蹊徑。省域化發(fā)展戰(zhàn)略是一種“道”，既跟進(jìn)時(shí)代、順勢(shì)而為，又具有“不二法則”的創(chuàng)新性發(fā)散性思維模式。最能體現(xiàn)科學(xué)內(nèi)涵的是它符合國(guó)情、省情、市情、縣情。
    河南是內(nèi)陸省份，農(nóng)業(yè)的比重大，工業(yè)化起步慢半拍，經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)發(fā)展要素不全，中小城市城鎮(zhèn)化率低一些。而和城市化關(guān)聯(lián)度較為緊密的房地產(chǎn)業(yè)在省會(huì)大城市發(fā)展提速，而在中小城市以及小城鎮(zhèn)發(fā)展相對(duì)緩慢，有些還是空白。為此，省委省政府及時(shí)提出加快城市化步伐。城市化，房地產(chǎn)應(yīng)先“化”。在這種情勢(shì)下，建業(yè)與省委省政府的大政方針同謀，以政府和社會(huì)的需要為企業(yè)的發(fā)展方向和目標(biāo)，制定了省域化發(fā)展戰(zhàn)略，立足省會(huì)，輻射市縣以及小城鎮(zhèn)，將自己的精益化經(jīng)營(yíng)城市的理念和品牌覆蓋全省，義無(wú)反顧地?fù)?dān)負(fù)起推進(jìn)河南城市化進(jìn)程的歷史使命。

第二，省域化發(fā)展戰(zhàn)略體現(xiàn)了民本性。

    “根植中原，造福百姓”、“讓河南人民都住上好房子”等戰(zhàn)略內(nèi)涵，是建業(yè)決策者從平民的視角思考民生的深層問題?！皯汛А蟊犹煜潞烤銡g顏’的熱切理想”，是一種質(zhì)樸的可愛又可敬的平民情感、平民色彩，也是一種中原情緒、民本情緒、黃土情結(jié)、“根”文化情結(jié)。
    關(guān)于社會(huì)責(zé)任，建業(yè)的高層決策者胡葆森曾這樣表述過：作為一個(gè)企業(yè)家，如果對(duì)我們這個(gè)民族不負(fù)責(zé)任，對(duì)我們這個(gè)國(guó)家不負(fù)責(zé)任，對(duì)我們這個(gè)社會(huì)不負(fù)責(zé)任，不僅人民不答應(yīng)，我們頭頂?shù)乃{(lán)天和腳下的大地也不會(huì)答應(yīng)。
    據(jù)最近的一次人口普查結(jié)果，我國(guó)近年來進(jìn)入城鎮(zhèn)的居民已成為城市人口的主體，其中農(nóng)民工比重占新進(jìn)入城市人口的大頭，從事三產(chǎn)的農(nóng)民工占城鎮(zhèn)人口的一半。這么大的一個(gè)群體，他們中許多人雖在城鎮(zhèn)工作多年，由于中小城市和小城鎮(zhèn)商品房開發(fā)不足，進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口特別是農(nóng)民工群體無(wú)法在城鎮(zhèn)安居，他們長(zhǎng)期靠租著低檔的房子，皺著眉頭生活，不利于個(gè)人發(fā)展，也不利于城市發(fā)展。政府雖制定了“進(jìn)得城來”的好政策，還要有“留得住”的條件，而住宅就是他們安居樂業(yè)的基本條件。

第三，省域化發(fā)展戰(zhàn)略體現(xiàn)了正確的策略性。

    省域化戰(zhàn)略在具體操作運(yùn)營(yíng)上，自上而下，先大城市，中等城市，再及縣級(jí)城市和重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)四個(gè)梯次推進(jìn)，符合房地產(chǎn)改革開放的時(shí)序，又考慮到了城鎮(zhèn)居民的承受能力，是實(shí)事求是的策略選擇。
    推進(jìn)省會(huì)以下城市及小城鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程，發(fā)展的空間很大很廣，是一個(gè)大系統(tǒng)工程，是一塊大蛋糕。怎樣吃這塊大蛋糕？一口吞下去，會(huì)噎死，也吞不下；一人吞下去，塊頭再大，也會(huì)撐死的。為此，省域化戰(zhàn)略定位的基本方向是向下，向下，再向下；做大，做大，再做大。有了清晰的定位，然后就是循序漸進(jìn)，龍頭企業(yè)率先帶動(dòng)，由建業(yè)這樣河南的地產(chǎn)標(biāo)志性企業(yè)和成熟型企業(yè)擔(dān)綱，就是順理成章、水到渠成的事兒。
    自上而下，梯次發(fā)展，向下走，才是坦途。值得指出的是，向下走，不是做小，而是做大。向下，不是“小下”，而是伸展，是展開羽翼向四面八方擴(kuò)張。從建業(yè)的實(shí)踐看，前幾年發(fā)展速度幾乎是成倍增長(zhǎng)，還有的年份翻番。2006年增幅雖少些也達(dá)50％以上。事實(shí)證明，建業(yè)是一個(gè)發(fā)展中的巨人。

第四，省域化發(fā)展戰(zhàn)略體現(xiàn)了品牌成熟性。

    大凡著名品牌都是情感的、文化的、輻射的，又是規(guī)模經(jīng)濟(jì)的。隨著省域化戰(zhàn)略四個(gè)梯次的產(chǎn)業(yè)合理布局，一個(gè)特色明顯、優(yōu)勢(shì)突出、結(jié)構(gòu)合理的品牌地產(chǎn)格局已經(jīng)基本形成，實(shí)現(xiàn)了裂變式發(fā)展和有序擴(kuò)張。日益凸現(xiàn)的品牌價(jià)值，使建業(yè)挺起了中原地產(chǎn)業(yè)的“龍骨”。
    同一個(gè)知名品牌延伸發(fā)展，避免了虛假欺詐、投機(jī)炒作等信息不對(duì)稱行為的發(fā)生，品牌形象、品牌信用度得到進(jìn)一步提升，人們認(rèn)識(shí)到建業(yè)品牌價(jià)值的含金量是物有所值或物有超值；這個(gè)品牌要長(zhǎng)期融入當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展，不是撈一把就走的投機(jī)商人，購(gòu)買建業(yè)品牌不僅是買房子，還是一種知名品牌締造的健康時(shí)尚人文的生活方式，購(gòu)買的還是一種“放心”——對(duì)品質(zhì)、安全、文化教育生活的放心，從而使建業(yè)品牌深入人心，贏得良好的口碑。
    隨著優(yōu)勢(shì)品牌的嫁接和先進(jìn)理念的輸入，不僅加快了品牌自身發(fā)展，也加速了當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)群體的發(fā)展，建業(yè)和它的掌門人胡葆森還成為河南新豫商的代言人之一，并以河南經(jīng)濟(jì)群體話語(yǔ)權(quán)的形象佇立在世人面前。
 
第五，省域化發(fā)展戰(zhàn)略體現(xiàn)了發(fā)展的差異性。

    現(xiàn)在國(guó)內(nèi)各地發(fā)展經(jīng)濟(jì)的模式很多。比如，溫州模式、深圳模式、浦東模式、京津模式，等等。
    民間有句話說得好：“三里不同俗，十里不同腔。”所具備的地域條件不同，必然造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異。由于沿海與內(nèi)地，東、中、西部之間自然資源、社會(huì)資源、人文資源等都有很大不同，地區(qū)差異決定了這個(gè)地區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的差異。
    基于對(duì)河南地處中國(guó)腹地中原，長(zhǎng)期農(nóng)業(yè)文明造成河南的城市化率低的考慮，又基于對(duì)省委省政府關(guān)于加快中原崛起和城市一體化發(fā)展方針的理解，他們抓住機(jī)遇，搶得先機(jī)，堅(jiān)定地走省域化發(fā)展道路，很快化政策為先進(jìn)生產(chǎn)力，在全省進(jìn)行有層次有特色的產(chǎn)業(yè)化布局，實(shí)行與別的地區(qū)和別的企業(yè)不同的差異化發(fā)展、補(bǔ)位和錯(cuò)位發(fā)展。差異化和補(bǔ)位、錯(cuò)位發(fā)展，避免了同質(zhì)化的低層次競(jìng)爭(zhēng)，有利于企業(yè)做大做強(qiáng)做久，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)發(fā)展模式的首創(chuàng)和持續(xù)創(chuàng)新。
 
第六，省域化發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)河南經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展具有較強(qiáng)的拉動(dòng)性。

    由于戰(zhàn)略目標(biāo)的高遠(yuǎn)，以“專業(yè)化領(lǐng)袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)”作為經(jīng)營(yíng)城市的目標(biāo)，該戰(zhàn)略在實(shí)施過程中實(shí)行以我為主導(dǎo)，集成多方優(yōu)勢(shì)資源，本土共享共贏的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方式有利于提升這座城市的整體建設(shè)水平，有利于政府集聚更多的稅收等項(xiàng)資金加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，有利于帶動(dòng)諸多相關(guān)發(fā)展，提升經(jīng)濟(jì)景氣。同時(shí)，人流、物流、資金流、信息流的聚變，又增強(qiáng)了這座城市的魅力。
 
第七，省域化發(fā)展戰(zhàn)略體現(xiàn)了發(fā)展的專注性。

    為什么建業(yè)在市場(chǎng)低迷或市場(chǎng)需求旺些的情勢(shì)下都能脫穎而出，保持著高速的增長(zhǎng)？是什么令他們?cè)跓o(wú)邊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)海洋里識(shí)得水性，游弋自如？是什么令他們?cè)谕袠I(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的情況下，保持著明顯的優(yōu)勢(shì)？答案的關(guān)鍵詞應(yīng)是“專注”。
    建業(yè)是在中原乃至中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)上拔得頭籌的企業(yè)之一，當(dāng)他們賺得第一桶金的時(shí)候，不少企業(yè)都離開本土到異地發(fā)展。當(dāng)時(shí)，業(yè)界有人勸建業(yè)董事長(zhǎng)胡葆森進(jìn)入穗、港、京、滬等大城市博弈，但胡葆森“三思而不行”，還是難以割舍中原這塊文化厚土，而以壯士斷腕的決心在中原的大、中、小城市發(fā)展，并把無(wú)關(guān)專業(yè)的公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓出去，專注于主業(yè)，專注于核心產(chǎn)品，專注于地產(chǎn)本土化品牌。他篤信“本土的才是世界的”，“專注的才是美好的”。
    胡葆森說，一個(gè)人嘴里同時(shí)吃饅頭又吃油條又喝豆?jié){，肯定會(huì)噎死，一只手拿兩支筆或三支筆寫字肯定寫不好。這個(gè)比方道出了簡(jiǎn)單的專注理論。
 
第八，省域化發(fā)展戰(zhàn)略具有較高的思想性。

    省域化發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)課題想得很深、很遠(yuǎn)。既想到國(guó)家和政府層面，又想到普通百姓和城鎮(zhèn)居民層面；既想到本企業(yè)的發(fā)展和自律，又想到整個(gè)行業(yè)的發(fā)展和自律；既想到現(xiàn)實(shí)的一面，又想到未來發(fā)展的一面；既想到本行業(yè)發(fā)展的一面，又想到社會(huì)事業(yè)發(fā)展的一面……總之，省域化發(fā)展戰(zhàn)略，這是一個(gè)從現(xiàn)實(shí)的視角思考未來、從未來的視角把握現(xiàn)實(shí)的思想果實(shí)。
    沒有思想，不成事業(yè)。由此看，戰(zhàn)略決策者是站在巔峰上的一個(gè)思想者。只不過他們的抱負(fù)與思想，不是全靠紙質(zhì)的大部頭印刷品傳遞的，而是通過宏大的事業(yè)去書寫的；是一幢幢傲視蒼穹的史詩(shī)般的建設(shè)作品和一份份人性化的對(duì)社會(huì)無(wú)私回報(bào)砌就了思想根基。這也應(yīng)了胡葆森先生說過的頗有詩(shī)意的一句話：“揉著心上的繭子哭了，撫著手上的繭子笑了?！?BR>    是的，做個(gè)思想者是痛苦的，而思想孕育出來的新鮮果實(shí)又是讓人愉悅的。
    難怪，中國(guó)地產(chǎn)界領(lǐng)軍人物萬(wàn)科的王石曾這樣評(píng)述省域化戰(zhàn)略：“這種省域化發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)全國(guó)的中小房地產(chǎn)業(yè)具有推廣價(jià)值，建業(yè)的這種探索，其意義上其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越河南這一地域?！边@個(gè)評(píng)價(jià)無(wú)疑是中肯的。
    實(shí)際上，省域化戰(zhàn)略是迄今為止我國(guó)地產(chǎn)理論與實(shí)踐的一次創(chuàng)新，為河南地產(chǎn)界乃至全國(guó)地產(chǎn)界提供了一個(gè)可供思考借鑒的有價(jià)值的發(fā)展范本。它也奠定了建業(yè)和胡葆森先生在中原地產(chǎn)界的儒帥地位和地產(chǎn)領(lǐng)袖地位，而且當(dāng)之無(wú)愧地成為河南經(jīng)濟(jì)界新豫商群體的精神領(lǐng)袖。
思想內(nèi)涵豐富的胡葆森還成長(zhǎng)為中國(guó)地產(chǎn)界“三君子”之一。
    他和建業(yè)人書寫了“化房為詩(shī)”、“化房為歌”的絢麗樂章。
    思想成就了一個(gè)高度！

（關(guān)登海，原《河南經(jīng)濟(jì)報(bào)》副總編輯，高級(jí)編輯，
河南省經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)理事。）
（選自2007年9月總第58期《建業(yè)》月刊）

    由于房地產(chǎn)具有顯著的地域性，擴(kuò)張戰(zhàn)略的選擇實(shí)際上是聚焦在地域范圍的選擇。是像萬(wàn)通一樣固守一個(gè)城市，還是像萬(wàn)科一樣進(jìn)軍全國(guó)？在地產(chǎn)擴(kuò)張的三種模式中，“建業(yè)省域化發(fā)展戰(zhàn)略”逐漸受到關(guān)注，由于所具的獨(dú)特性，也被業(yè)界稱為“建業(yè)模式”。
    為什么固守中原，并潛心分級(jí)層層向下延伸？這個(gè)問題多次被業(yè)界的同仁問起，同樣也是建業(yè)在戰(zhàn)略抉擇時(shí)期不斷拷問自己的一個(gè)問題。

企業(yè)的社會(huì)屬性

     一個(gè)優(yōu)秀的、高瞻遠(yuǎn)矚的、受人尊重的企業(yè)，一定需要完成一個(gè)生長(zhǎng)周期，因?yàn)樗仨殢木哂凶匀粚傩缘膫€(gè)體轉(zhuǎn)變?yōu)榧婢咦匀粚傩院蜕鐣?huì)屬性的生命體。只有這樣，企業(yè)作為一個(gè)生命體從社會(huì)汲取營(yíng)養(yǎng)獲得生長(zhǎng)，然后通過其具有的社會(huì)屬性不斷地回報(bào)這個(gè)社會(huì)，使得這個(gè)環(huán)境的土壤更為肥沃，進(jìn)而汲取更多的社會(huì)資源，完成一個(gè)生命周期的循環(huán)。
    1992年，建業(yè)來到河南投資，這個(gè)階段體現(xiàn)更多的是自身的生存屬性，因而更多地關(guān)注自身的生存和成長(zhǎng)。隨著企業(yè)的發(fā)展，建業(yè)的社會(huì)性逐步開始體現(xiàn)。這個(gè)時(shí)期，建業(yè)開始為自己的產(chǎn)品提供更多的附加值，不論是超越客戶期望的物業(yè)服務(wù)，還是作為配套的精品教育。當(dāng)建業(yè)足球完成其塑造企業(yè)品牌的使命后，建業(yè)的社會(huì)性開始得到彰顯。
    “建業(yè)模式”的選擇正是處于企業(yè)生命周期的這個(gè)階段，企業(yè)的核心價(jià)值觀“根植中原，造福百姓”和“讓河南人民都住上好房子”的企業(yè)理想起到了統(tǒng)率作用。作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，只有將企業(yè)的使命與其所賴以生存的城市和區(qū)域的命脈很好地融合，才有可能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
當(dāng)一個(gè)企業(yè)的價(jià)值與社會(huì)價(jià)值、員工的個(gè)人價(jià)值緊密地結(jié)合統(tǒng)一起來，厚重的使命感將使戰(zhàn)略的執(zhí)行變得可行。

區(qū)域選擇理性要素

    進(jìn)入二十一世紀(jì)，河南省委、省政府作出了實(shí)施區(qū)域中心城市帶動(dòng)戰(zhàn)略，加快中原城市群經(jīng)濟(jì)隆起帶，實(shí)現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略部署。按照這一構(gòu)想，河南省計(jì)劃通過10到15年，在這一區(qū)域內(nèi)形成以鄭州為中心的9個(gè)大中城市、48個(gè)小城市和374個(gè)建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系格局。中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略的提出和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，必將為河南的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。
    城市化進(jìn)程、政策層面和居民住宅消費(fèi)觀念的良好導(dǎo)向，成為企業(yè)戰(zhàn)略選擇的前提和基礎(chǔ)，準(zhǔn)確靈活地把握企業(yè)的外部環(huán)境為企業(yè)制定差異化戰(zhàn)略提供了可能。
    除此之外，公司品牌區(qū)域美譽(yù)度密集；選擇的地域管理跨度小，效率高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)；區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于初級(jí)階段，擴(kuò)張成本低，成功概率較大；區(qū)域文化差異小，產(chǎn)品復(fù)制性強(qiáng)，研發(fā)、生產(chǎn)成本低；目標(biāo)城市人脈環(huán)境較好，等等，都為戰(zhàn)略的開展奠定了良好的基礎(chǔ)。
    值得一提的是，由于這個(gè)區(qū)域的選擇，使得建業(yè)的企業(yè)文化建立于本土文化之上，由此看不見的成本——文化成本就降為最低。開發(fā)區(qū)域選擇在豐沃的中原文化厚土和品牌美譽(yù)度影響范圍內(nèi)的厚土上，無(wú)疑是企業(yè)的經(jīng)濟(jì)理性行為。
    基于一個(gè)現(xiàn)代企業(yè)具備的成熟社會(huì)屬性，以及對(duì)戰(zhàn)略選擇范圍內(nèi)的市場(chǎng)環(huán)境的自如把握，建業(yè)已將企業(yè)的核心價(jià)值與社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)統(tǒng)一在一起，因此，建業(yè)省域化發(fā)展戰(zhàn)略是有意義的。在這個(gè)意義上的選擇結(jié)果，將激勵(lì)建業(yè)人越來越堅(jiān)定步伐，也越來越充滿信心。

（選自2004年9月總第25期《建業(yè)》月刊）

    2008年6月6日，建業(yè)于逆市中成功上市，堅(jiān)定地完成了自己的資本飛躍。那么，作為此次新聞事件的主角，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森有何感悟？上市后的建業(yè)又會(huì)有何新的變化？記者就此對(duì)胡葆森進(jìn)行了專訪。

“融資額縮水說”不正確

    大河財(cái)富：上市是建業(yè)發(fā)展的一個(gè)階段性成果，標(biāo)志著建業(yè)躍上了一個(gè)新的臺(tái)階，尤其是在目前地產(chǎn)險(xiǎn)境背景下，建業(yè)突圍上市更顯難能可貴，建業(yè)是如何做到的？
    胡葆森：關(guān)于上市，我想首先澄清一點(diǎn)，即建業(yè)融資計(jì)劃中從來沒有 80 億港元之說。2007年年底當(dāng)時(shí)的版本是總股本 40 億，每股計(jì)劃 2 元發(fā)行，總市值 80 億元，當(dāng)時(shí)有媒體錯(cuò)誤地報(bào)道成“融資額 80億元”，結(jié)果以訛傳訛，所以說建業(yè)融資額縮水是不正確的。
    從2008年年初開始，已有十家左右的企業(yè)撤單 IPO，因而，稱建業(yè)上市為“破冰之旅”并不為過。就上市本身而言，我覺得關(guān)鍵還是企業(yè)的基本面。
    比如，建業(yè)的股東結(jié)構(gòu)很好，凱德置地是以戰(zhàn)略投資者身份進(jìn)入的，持有 36.14％的股份，不同于持股很少的策略投資者。凱德在業(yè)內(nèi)代表了兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即投資標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，因而，投資者認(rèn)購(gòu)比較踴躍，上百家機(jī)構(gòu)有 1/3 進(jìn)行了認(rèn)購(gòu)。
    再比如戰(zhàn)略，這也是我們最珍視的。這次 IPO 成功，實(shí)際上是建業(yè)省域化戰(zhàn)略和商業(yè)模式的成功，摩根士丹利之所以選擇建業(yè)，就是認(rèn)為建業(yè)的“故事”有賣點(diǎn)。
    當(dāng)然，還有我們?cè)诙▋r(jià)上對(duì)投資者的傾斜，即讓他們能盈利。我們以 2.75 港元的詢價(jià)下限定價(jià)，只合 7 倍多市盈率。
    大河財(cái)富：建業(yè)一直堅(jiān)持省域化戰(zhàn)略，但在資本市場(chǎng)成功后，建業(yè)會(huì)否調(diào)整戰(zhàn)略方向？比如到周邊中心城市發(fā)展，或做其他調(diào)整？
    胡葆森：戰(zhàn)略首先要解決的是你的目標(biāo)市場(chǎng)在哪里。事實(shí)上，我們能考慮的地理半徑，其實(shí)也是我們的管理能力半徑，如果我們的品牌、產(chǎn)品體系、服務(wù)體系等支撐不到位，盲目到外面發(fā)展，是要吃虧的。
    因此，上市后，我們的首要任務(wù)是做好業(yè)績(jī)，回報(bào)股東，也就是準(zhǔn)備在 2012 年，即建業(yè)成立 20周年的時(shí)候，向資本市場(chǎng)交上合格答卷。
    說實(shí)話，堅(jiān)持現(xiàn)在的戰(zhàn)略，是基于對(duì)行業(yè)大勢(shì)的研判。我認(rèn)為，自 2003年的“8·31”大限，地產(chǎn)格局的調(diào)整便開始了，最終出現(xiàn)一線城市的二三流地產(chǎn)商因?yàn)槟貌坏酵恋乇黄认蚨€城市轉(zhuǎn)移，引發(fā)二線城市行業(yè)格局變化。依此類推，這實(shí)際上是一個(gè)行業(yè)梯次轉(zhuǎn)移。
    我判斷，這個(gè)過程要持續(xù) 8 ～ 10 年，最終，每一個(gè)市場(chǎng)前 20 位的公司占到當(dāng)?shù)胤蓊~的75％，競(jìng)爭(zhēng)格局穩(wěn)定下來，行業(yè)也才會(huì)穩(wěn)定下來。
    在這場(chǎng)由政策調(diào)整引發(fā)的逃離大潮中，那些機(jī)會(huì)導(dǎo)向型企業(yè)將逐步被淘汰，而為數(shù)極少的戰(zhàn)略導(dǎo)向型企業(yè)將在調(diào)整中受益。
    因此，在這樣的行業(yè)大勢(shì)下，那些有戰(zhàn)略的企業(yè)，如果能贏得資本市場(chǎng)的支持，將在行業(yè)格局大調(diào)整中占據(jù)有利位置，這是建業(yè)引入凱德置地，啟動(dòng)上市的大背景之一。
    大河財(cái)富：你如何給建業(yè)和自己的表現(xiàn)打分？
    胡葆森：我自己給建業(yè)打70分，還有30 分的差距，我也一直在思考這30 分差距在何處，我希望70分是動(dòng)態(tài)的，做得好我們可能是80分。

堅(jiān)守是一種特質(zhì)

    大河財(cái)富：能穿越不同經(jīng)濟(jì)周期的企業(yè)，才有資格言“成熟、成功”，十幾年來，建業(yè)數(shù)次歷險(xiǎn)，又?jǐn)?shù)次化險(xiǎn)為夷，你認(rèn)為建業(yè)憑什么做到這些？
    胡葆森：建業(yè)每次能穿越，都是借助了別人的力量，但別人也要甄別你，因此起作用的還是企業(yè)的核心價(jià)值觀，這么多年我們一直堅(jiān)守地產(chǎn)業(yè)，伴隨它從無(wú)到有、從小到大，一直堅(jiān)守一種價(jià)值觀、一種戰(zhàn)略，堅(jiān)守我們奉為至寶的行為準(zhǔn)則，最終在感動(dòng)自己的同時(shí)，也贏得了社會(huì)各界的認(rèn)同和應(yīng)有尊重，交到了越來越多的朋友。
    大河財(cái)富：建業(yè)是一家高度重視企業(yè)社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，我們注意到，就全國(guó)范圍而言，地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于慈善的輿情并不健康，尤其是本次抗震救災(zāi)中的表現(xiàn)，甚至“青澀”，那么，你認(rèn)為在新的商業(yè)環(huán)境、新的輿論通道下，一個(gè)公眾企業(yè)、企業(yè)家，應(yīng)當(dāng)如何言、如何行？
    胡葆森：我一直不把捐款當(dāng)成慈善事業(yè)。其實(shí)，企業(yè)回饋社會(huì)不是其法定義務(wù)，或稱“規(guī)定動(dòng)作”，但它實(shí)際上又是企業(yè)必須做的，相當(dāng)于“自選動(dòng)作”，這個(gè)動(dòng)作水平的高低決定了社會(huì)對(duì)企業(yè)評(píng)價(jià)的高低。一個(gè)好企業(yè)、一個(gè)合格的商人遵紀(jì)守法即可，但是一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)和企業(yè)家僅有這些是不行的。我一直有個(gè)觀點(diǎn)，即商人和企業(yè)家的區(qū)別在于能否自發(fā)地承擔(dān)更多社會(huì)責(zé)任，前者是商人，后者稱為企業(yè)家，而反映到企業(yè)，也有普通企業(yè)和優(yōu)秀企業(yè)的區(qū)別。
想做長(zhǎng)久的企業(yè)，必須是優(yōu)秀的企業(yè)，我從樹木的年輪中感悟出一個(gè)道理，即企業(yè)一定要自覺回饋社會(huì)，唯有如此，才能在新一輪的發(fā)展中汲取更多的養(yǎng)分和資源。
    實(shí)際上，建業(yè)也做了不少事情，但“善欲人知，不是真善；惡恐人知，便是大惡”。我們的準(zhǔn)則是，盡力而為，多行寡言。
    大河財(cái)富：做企業(yè) 16年，如今建業(yè)成為公眾公司，你本人做企業(yè)的終極目標(biāo)是否會(huì)發(fā)生改變？我們知道，有些企業(yè)創(chuàng)始人在上市后選擇了退出，或是甘當(dāng)股東，也有一些則是保持、加強(qiáng)了企業(yè)控制權(quán)，也有創(chuàng)始人通過培養(yǎng)未來接班人來逐步實(shí)現(xiàn)時(shí)代更替，如碧桂園楊氏父女。那么，隨著建業(yè)邁向新的路口，你如何考慮？
    胡葆森：我做企業(yè)的終極目標(biāo)沒變。關(guān)于是否退出等問題，我的觀點(diǎn)是，取決于自己是不是還愿意學(xué)習(xí)、對(duì)這個(gè)企業(yè)還滿不滿意、能不能帶領(lǐng)董事會(huì)繼續(xù)前進(jìn)，如果覺得自己非常勞累，不想學(xué)習(xí)了，也跟不上形勢(shì)了，董事會(huì)也認(rèn)為你缺乏帶領(lǐng)企業(yè)繼續(xù)前行的能力了，我肯定是要及時(shí)退出的，因?yàn)槲覑圻@個(gè)企業(yè)。
現(xiàn)在，我還愿意繼續(xù)學(xué)習(xí)，我也認(rèn)為我身上還有很多健康的對(duì)企業(yè)有益的東西，比如我每天都在自省這個(gè) 30 分的差距在哪兒？一個(gè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人如果自省少了，將會(huì)非常麻煩，他所帶領(lǐng)的企業(yè)也容易出問題。同時(shí)，董事會(huì)也認(rèn)為我對(duì)建業(yè)而言是不可替代的。

我目前還沒有培養(yǎng)接班人的計(jì)劃

    大河財(cái)富：在建業(yè)有一些東西，似乎與經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的“本色”企業(yè)有背離，你如何看？
    胡葆森：我也聽說了一些，尤其是對(duì)待人的方面?？赡苁俏倚能?，這種性格交朋友可以，但是做企業(yè)可能有些欠缺。實(shí)行末位淘汰，可能效率很高，不過，我還是愿意按照自己的方式來做。
    我一直有個(gè)觀點(diǎn)，判斷人要先看“基本面”，如果這個(gè)人善良、誠(chéng)實(shí)，只是在能力、態(tài)度等方面達(dá)不到你的要求，那么，拉他一把，培養(yǎng)他一下，他也就上來了。有句古話叫“關(guān)乎人文以化成天下”，如果我們只想淘汰人，而不想改造人，實(shí)際上是對(duì)人、對(duì)社會(huì)都不負(fù)責(zé)任。當(dāng)然，我們?cè)谶M(jìn)人上還是很嚴(yán)格的。
大河財(cái)富：經(jīng)歷過一次次穿越，現(xiàn)在你和建業(yè)站在了新起點(diǎn)上，你有何感觸？
    胡葆森：個(gè)人的成就離不開大勢(shì)，離不開機(jī)遇，如果不是當(dāng)年組織上創(chuàng)造機(jī)會(huì)，使我有十年香港的經(jīng)歷與感悟，如果不是改革開放 30 年的大勢(shì)，不會(huì)有我們的今天，因此，香港人常說一句話“大富由天，小富由儉”，我們既然趕上了，就不要辜負(fù)這個(gè)時(shí)代，要以殉道者的心態(tài)向著陽(yáng)光跋涉。
    在我們的一次次穿越中，每一次成功都離不開外力的幫助，但是，外力也要選擇你，我的感悟是，做人、做企業(yè)一定要走正道、守正氣、講誠(chéng)信、肯吃虧，要有堅(jiān)定的信念，恪守好的行為準(zhǔn)則。

（選自2008年6月總第66期《建業(yè)》月刊）

    “我們可以回家去問問自己的父母，他們是如何在春夏秋冬的交替中過日子的。過日子也許不只是‘春播、秋種、夏收、冬藏’那么簡(jiǎn)單?！痹?008年次貸危機(jī)席卷全球、華爾街的破產(chǎn)風(fēng)潮迭起以及中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)陷入低潮之后，作為一家在寒流真正來臨之前逆風(fēng)上市的地產(chǎn)企業(yè)的董事局主席，老胡質(zhì)樸的理念從未像今天這樣耐人尋味。

    事實(shí)上，隨著公司里越來越多“八零后”員工的加入，身為這些員工父母的同代人，老胡已被這些年輕的員工、企業(yè)未來的棟梁視為父輩。而他的經(jīng)歷也令這些年輕人好奇：作為一名商業(yè)領(lǐng)袖，他出生在世道艱難的五十年代，在政治風(fēng)云莫測(cè)的六七十年代度過了青春時(shí)代，在八十年代即開始東西文化交融的旅程。在經(jīng)歷了上世紀(jì)九十年代那一個(gè)長(zhǎng)達(dá)五年的冬天之后，這一次，他的過冬的心態(tài)究竟是怎樣的？

始終要遵循規(guī)律

    “冬天是一個(gè)常態(tài)。如果七八年一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，那么一個(gè)要做百年基業(yè)的企業(yè)要經(jīng)歷很多次冬天。根據(jù)國(guó)際、國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)的宏觀背景和發(fā)展態(tài)勢(shì)，把握好企業(yè)整體的資源狀況與發(fā)展節(jié)奏，借助農(nóng)民過日子的經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整好心態(tài)，堅(jiān)定自己的戰(zhàn)略，最終做到順勢(shì)而為、借勢(shì)而起、逆勢(shì)而上?！北幻襟w譽(yù)為“懂得生存智慧的人”，老胡這一段關(guān)于“過冬術(shù)”的論述，在2008年舉行的住交會(huì)上演講語(yǔ)重心長(zhǎng)，令與會(huì)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者深為贊同。
    做企業(yè)如農(nóng)民種莊稼，老胡做了更深入的闡述：“農(nóng)民種莊稼一定要看天氣和氣候。根據(jù)季節(jié)、天氣的變化，來判斷自己是該種抗旱的豆子，還是耐澇的稻子。”
    在斗轉(zhuǎn)星移的季節(jié)變換中，老胡又是如何因時(shí)因勢(shì)調(diào)整自己的心態(tài)呢？“很簡(jiǎn)單，在過好日子的時(shí)候算小賬；在過苦日子的時(shí)候算大賬、算長(zhǎng)賬。”

節(jié)儉是一種心態(tài)

    “在過好日子的時(shí)候算小賬”即勤儉節(jié)約，在老胡看來，不僅是一種習(xí)慣，更是一種心態(tài)、一種意識(shí)。
    無(wú)意中，人們都喜歡體會(huì)極端對(duì)比中奇妙的感受。比如當(dāng)今世界最富有的女人——英國(guó)女王伊麗莎白二世堅(jiān)持皇家只用上面印有查爾斯王子紋章的特制牙膏，因?yàn)檫@種牙膏可以擠到一點(diǎn)也不剩下；或者比爾·蓋茨不愿為泊車多花幾美元，都會(huì)讓人津津樂道。
    關(guān)于老胡喜歡節(jié)儉的習(xí)慣，也有很多故事在公司里流傳。
    老胡經(jīng)常收到很多信函，拆開后，他會(huì)將信封整整齊齊地存放在一起，因?yàn)檫@些東西可能在什么時(shí)候就會(huì)派上用場(chǎng)，比如背面可以寫字、裝上票據(jù)，等等。這些好習(xí)慣潛移默化了身邊的工作人員，他們也保存了厚厚一沓用過的信封。
    關(guān)于經(jīng)常使用廢紙，令員工印象深刻的一件事，記載在了《一封廢傳真紙》里。作者石哂動(dòng)情地寫道：“一天，胡總給我們部寫了一個(gè)簡(jiǎn)短的批示，看完批示后，把紙翻過來一看，是一份傳真，某某研討會(huì)在某地召開，歡迎參加。原來我也相信有些人天生是顆恒星，吸引眾多行星在其身旁，但從看到那張傳真紙的一刻起，我對(duì)‘修身、齊家、治國(guó)、平天下’的‘修身’有了新的感悟。”
    每次離開辦公室，老胡總要親自關(guān)掉空調(diào)、拉上窗簾保存房間的溫度。如果他最后一個(gè)人離開辦公區(qū)，還要細(xì)心地檢查一下走廊的燈是否關(guān)上。
    在老胡取名為“靜真齋”的辦公室，據(jù)老員工回憶，他寬大的辦公桌其實(shí)是1999年公司購(gòu)買的會(huì)議桌，2000年公司搬到建業(yè)城市花園88號(hào)之后，因會(huì)議室又添了更大的會(huì)議桌后所淘汰的。而其辦公桌的副桌則是公司在豐產(chǎn)路辦公時(shí)的商務(wù)用桌。
    老胡堅(jiān)持在宴請(qǐng)嘉賓的時(shí)候，點(diǎn)菜適度，因人取量，從不會(huì)浪費(fèi)。這讓身邊的工作人員非常贊嘆、佩服。如果酒菜有少許剩余，他也會(huì)吩咐工作人員打包帶回。
    生活中，老胡會(huì)提醒廚師：一條魚一次吃不完，可以片成兩次吃。家里只有在人多的時(shí)候，才會(huì)花些費(fèi)用去養(yǎng)護(hù)魚缸。
    說來也許會(huì)有人不相信，老胡有很多衣服是十幾年前的舊衣服，有的羊毛衫，袖子磨破了，還要拿出去織補(bǔ)。在沒有商務(wù)活動(dòng)的時(shí)候，他還會(huì)穿著它們?cè)诠纠镛k公。身著普通、隨意的衣服，老胡有一次開著吉普車，在辦公樓前停車，有位不相識(shí)人甚至誤將他當(dāng)做開車的司機(jī)師傅。
    老胡要求員工也要按節(jié)約精神辦事，并會(huì)為一些不節(jié)約的事情而生氣。看到非正式文件用空白的新紙打印、外出辦事不及時(shí)關(guān)上電腦、在內(nèi)部使用空白信封，他都會(huì)處罰。

“苦”日子時(shí)算大賬、算長(zhǎng)賬

    “大賬、長(zhǎng)賬”對(duì)老胡和建業(yè)而言，既是要樹立對(duì)未來的信心，也要在世道難的時(shí)候?yàn)槲磥砘I集糧草、操練兵馬，以圖未雨綢繆。
    首先，老胡在2008年國(guó)慶節(jié)到來之際，在熱情問候員工及親屬的同時(shí)，他以親切誠(chéng)摯的聲調(diào)、質(zhì)樸實(shí)用的語(yǔ)句，就企業(yè)發(fā)展的兩個(gè)立足點(diǎn)進(jìn)行了耐心的解釋和論述，號(hào)召員工為企業(yè)未來的發(fā)展提供“沒有瑕疵的產(chǎn)品和一流的服務(wù)”。這樣親切的“樓”邊談話被收錄到了《老胡致辭全體建業(yè)人》中，在企業(yè)內(nèi)外引起了巨大的反響。
    第二，老胡一貫堅(jiān)持的“經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益要高度統(tǒng)一”的追求在此刻備受矚目。在寒風(fēng)凜冽的冬天，很多企業(yè)開始“裁員”、“凍薪”以求自保。建業(yè)雖然不反對(duì)“末位淘汰制”——不合格的員工無(wú)論何時(shí)都不會(huì)受到企業(yè)的歡迎，但在過冬期要堅(jiān)持“不裁員”的用人原則。“為什么盡量不裁員？因?yàn)楸徊脝T工在‘冬天’再就業(yè)難度更大。我們會(huì)對(duì)一些與企業(yè)的要求尚有差距的員工進(jìn)行培訓(xùn)，使其以更高的專業(yè)素養(yǎng)來服務(wù)企業(yè)。”堅(jiān)持“企業(yè)和員工共生”理念的老胡談及自己的員工時(shí)，臉上露出和藹的笑意。和企業(yè)一同“過冬”的員工想必會(huì)更珍惜春天的來臨！
    第三，“冬天”時(shí)企業(yè)要買地、并購(gòu)。2008年6月上市后，建業(yè)相繼收購(gòu)或增持了洛陽(yáng)、商丘、漯河三個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)，還逆勢(shì)進(jìn)入周口，一舉拍下了位于周口新區(qū)的一塊宗地?！岸熨I地，夏天賣房子，這是會(huì)過日子的人要做的事情?！崩虾_玩笑說：“我們可以想一想，最早時(shí)候，農(nóng)村是沒有地主的，大家都一樣。為什么會(huì)出現(xiàn)地主？是因?yàn)榈搅藟哪昃暗臅r(shí)候，不會(huì)過日子的人，不得已把家里的土地賣掉維持生計(jì)。而那些會(huì)過日子、手中有結(jié)余的人會(huì)不斷地購(gòu)買土地，經(jīng)過多年的積累后，就成了地主?！?BR>    雖然在私人的花費(fèi)上，老胡非常節(jié)制，但在慈善和足球事業(yè)上，老胡卻不惜重金。身為中國(guó)職業(yè)足壇唯一沒有更換投資人的足球俱樂部的老板，老胡已經(jīng)為其投入了三個(gè)多億。如果你去中牟建業(yè)足球訓(xùn)練基地，連修整草地的老農(nóng)也會(huì)告訴你：“中國(guó)足球太讓人失望了，不明白這里的老板為什么這么堅(jiān)持？”
如何評(píng)價(jià)這十五年足球的投入和產(chǎn)出，也許需要更多的時(shí)間和更多的角度。這件事也在考驗(yàn)著老胡的韌性和智慧。
老胡簡(jiǎn)單、從容的心態(tài)告訴我們，無(wú)論何時(shí)，遵循規(guī)律是應(yīng)對(duì)季節(jié)變化最好的武器，依靠它，每一個(gè)人，抑或企業(yè)，都可以在春、夏、秋、冬中過好自己的日子。

（選自2008年12月總第72期《建業(yè)》月刊）

    2004年10月下旬，建業(yè)集團(tuán)總部的每一個(gè)員工都拿到了集團(tuán)發(fā)放的營(yíng)銷獎(jiǎng)，盡管這些員工都不在主業(yè)項(xiàng)目一線。這是2004年建業(yè)集團(tuán)決策層對(duì)內(nèi)重視團(tuán)隊(duì)協(xié)作的一項(xiàng)重要制度建設(shè)。
    這項(xiàng)制度，相比獎(jiǎng)金的物質(zhì)嘉獎(jiǎng)，還著重于肯定每一個(gè)員工每一個(gè)崗位職責(zé)的重要性。建業(yè)致力于做專業(yè)化優(yōu)秀區(qū)域品牌地產(chǎn)開發(fā)商，在探索區(qū)域擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)管理模式的過程中，如果將建業(yè)喻為一條船，為了打造一條共同的堅(jiān)實(shí)的船，每一個(gè)船員無(wú)疑都是重要的，他們富有激情、追求卓越、具備成長(zhǎng)性和專業(yè)能力，優(yōu)秀的船長(zhǎng)和優(yōu)秀的水手在追求各自專業(yè)化的領(lǐng)域里在精神上都是平等的，在科學(xué)的管理制度配合下，建業(yè)激勵(lì)團(tuán)隊(duì)與團(tuán)隊(duì)之間互相協(xié)作，高度配合，打造成為高效的團(tuán)隊(duì)。

船長(zhǎng)的力量

    每一條船都有一個(gè)船長(zhǎng)。他身上充滿理想主義的光芒和職業(yè)化精神。阿伯拉肖夫是這樣的，泰坦尼克號(hào)上的船長(zhǎng)也是這樣的。他們具備卓越的方向感和使命感，都與船共進(jìn)退。隨著集團(tuán)戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)，每一個(gè)項(xiàng)目的管理層就成為建業(yè)大團(tuán)隊(duì)下設(shè)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的船長(zhǎng)，船長(zhǎng)的重要職責(zé)之一，就是要立足于團(tuán)隊(duì)的規(guī)范化，使崗位職責(zé)和工作流程清晰，賞罰分明，凡事均有制度可依。M·J·哈奇用即興爵士樂來比喻團(tuán)隊(duì)中的領(lǐng)導(dǎo)者的管理，盡管爵士樂有著和諧的結(jié)構(gòu)，但并不限制演奏者自由發(fā)揮。它的結(jié)構(gòu)是一種支持而不是刻板的規(guī)范。爵士樂手從不拘泥于現(xiàn)狀，結(jié)構(gòu)只是他們的向?qū)?，他們有自由發(fā)揮的空間，而不是縮手縮腳。船長(zhǎng)還要努力鼓舞凝聚自己的團(tuán)隊(duì)，使每一個(gè)人都發(fā)揮最大的潛能，并培育新的船長(zhǎng)。

團(tuán)隊(duì)協(xié)作

    具備一支優(yōu)秀成熟的團(tuán)隊(duì)，還不是企業(yè)成功的全部條件。將建業(yè)的各個(gè)部門，看做大大小小的團(tuán)隊(duì)，就可以看出既要進(jìn)行小團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，更要求進(jìn)行符合大團(tuán)隊(duì)總體利益的協(xié)作。
    只有當(dāng)人人深刻地認(rèn)識(shí)到，一個(gè)人的能力是非常有限的，做成一件事必須依靠團(tuán)隊(duì)的力量，大家的船才成其為自己的船。協(xié)作已經(jīng)是一個(gè)現(xiàn)代企業(yè)員工所必備的要求和能力，而溝通、協(xié)調(diào)的能力也非常重要。
    團(tuán)隊(duì)之間在特定階段有高、低之分，因而要向優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)，保持謙虛的心態(tài)，不斷學(xué)習(xí)直至超越，把建業(yè)創(chuàng)建成一個(gè)時(shí)時(shí)刻刻成長(zhǎng)的學(xué)習(xí)型組織。
    在團(tuán)隊(duì)內(nèi)，職責(zé)要明晰，要善于營(yíng)造和諧的學(xué)習(xí)氛圍，而在發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的過程中建業(yè)倡導(dǎo)對(duì)事不對(duì)人，讓人與人之間的關(guān)系更加簡(jiǎn)單和直接，這都是良好協(xié)作的開始和需要。
    榜樣的力量是最直接和生動(dòng)的，建業(yè)認(rèn)為團(tuán)隊(duì)要設(shè)立團(tuán)隊(duì)的榜樣，團(tuán)隊(duì)中每個(gè)崗位也要樹立榜樣。每一個(gè)團(tuán)隊(duì)和團(tuán)隊(duì)中的人，都應(yīng)該為工作的每一個(gè)階段，設(shè)立成就的目標(biāo)和學(xué)習(xí)的榜樣，二者缺一不可。學(xué)習(xí)身邊的人，書本的學(xué)習(xí)代替不了榜樣的學(xué)習(xí)。而向身邊的榜樣學(xué)習(xí)，可以降低工作的難度，可以增加學(xué)習(xí)的樂趣，增強(qiáng)做事的靈活性。
    只有我們每一個(gè)人的學(xué)習(xí)和協(xié)作，才可以讓建業(yè)成為一條靈活的船，一條現(xiàn)實(shí)的船，一條堅(jiān)固的船，一條駛向理想的船。要建立團(tuán)隊(duì)的建業(yè)，在管理制度的設(shè)立上，在合作的心態(tài)上，在對(duì)團(tuán)隊(duì)精神的認(rèn)識(shí)上，建業(yè)還有很長(zhǎng)一段路要走。

（選自2004年12月總第28期《建業(yè)》月刊）

    “既然選擇遠(yuǎn)方，則何懼風(fēng)雨兼程?！币蛑且话愕钠髽I(yè)愿景和價(jià)值觀，在河南這塊現(xiàn)代商業(yè)文明尚不深厚的區(qū)域，建業(yè)一直領(lǐng)風(fēng)氣之先。在此背后，則是建業(yè)一以貫之的反思精神和完美主義。誠(chéng)然，許多辯證的課題一直伴隨在企業(yè)發(fā)展的路徑中：更加規(guī)范的管理制度如何才能不妨害個(gè)性化；厚重的文化底蘊(yùn)如何轉(zhuǎn)化為創(chuàng)新力；如要提供一流的產(chǎn)品和沒有瑕疵的服務(wù)，與之對(duì)應(yīng)專業(yè)人才的晉級(jí)與上進(jìn)通道是否搭建；規(guī)模擴(kuò)張后的企業(yè)如何保持業(yè)務(wù)及決策的靈活性……
     面對(duì)變動(dòng)的市場(chǎng)形勢(shì)、借著建業(yè)組織結(jié)構(gòu)新調(diào)整的契機(jī)，我們不禁再次思考如上的命題。我們欣賞大象的從容與厚實(shí)，也想要獵豹的活力與矯健，只為對(duì)于一種更美好狀態(tài)的期待。因?yàn)椋尨笙筇枋瞧D難的，但大象一旦能跳舞，螞蟻就必須離場(chǎng)了。

向“對(duì)手”學(xué)習(xí)

    二十年前，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)老板還潛伏在其他行業(yè)：建筑、外貿(mào)、教師、記者等；二十年后，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出企業(yè)老板原本擅長(zhǎng)的特質(zhì)：或戰(zhàn)略領(lǐng)先，或擅長(zhǎng)成本控制，或長(zhǎng)于“速度”，或精于細(xì)節(jié)，或善于拿地，或細(xì)節(jié)品質(zhì)取勝?！罢l(shuí)善于把別人的長(zhǎng)處集于一身，誰(shuí)就會(huì)是勝利者”，民諺總是表達(dá)出最透徹、最入世的意味。
    萬(wàn)科從來都是建業(yè)的榜樣，“向榜樣看齊”已寫入“胡氏行為方式”（胡葆森先生的行為方式的簡(jiǎn)稱），建業(yè)已成立了住宅產(chǎn)業(yè)部。2007年建業(yè)高管團(tuán)隊(duì)齊飛重慶，向龍湖學(xué)習(xí)。還有，鄭州主戰(zhàn)場(chǎng)的一位外來開發(fā)商，在城中村改造的項(xiàng)目中屢創(chuàng)奇跡，其拿地模式也令建業(yè)震撼。下面我們聚焦四種學(xué)習(xí)方向，以此借鑒，同時(shí)也是建業(yè)跳好“狐步舞”的路徑所在。
    
 中海式“成本控制”

     對(duì)于習(xí)慣于“大手大腳”過日子的中國(guó)地產(chǎn)公司而言，成本控制不是一件容易的事情。而制造業(yè)面對(duì)“紙一樣薄”的利潤(rùn)，成本控制自然而成。因此也有人說，“房企敗局的原因多在戰(zhàn)略失誤，而制造業(yè)中企業(yè)多死于成本控制”。
    地產(chǎn)史上著名的萬(wàn)科“海盜計(jì)劃”，就是萬(wàn)科為了彌補(bǔ)自己的短板——“萬(wàn)科擅長(zhǎng)營(yíng)銷，而中海強(qiáng)于建筑施工”，于1999年開始從中海挖人的行動(dòng)。據(jù)說，中海有嚴(yán)密的人才培養(yǎng)體系，它的許多優(yōu)秀員工都是從基層做起，經(jīng)過一系列精細(xì)的產(chǎn)品制造培訓(xùn)，對(duì)成本控制和流程有非常深入的了解。
    網(wǎng)絡(luò)上流傳的一份名為《中海地產(chǎn)成本控制體系的建立與實(shí)施》的文本，也證明了中海成本控制的實(shí)力——該文本被眾多網(wǎng)友和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士奉為成本控制《圣經(jīng)》。
    建業(yè)有必要向中海學(xué)習(xí)，合生創(chuàng)展在此方面也是建業(yè)很好的榜樣，雖然目前合生創(chuàng)展在京津新城的推進(jìn)中錯(cuò)失了更多發(fā)展機(jī)遇。

保利的“推進(jìn)速度”

    有一種盈利模式就是通過強(qiáng)大的現(xiàn)金流本身獲得利潤(rùn)的，比如國(guó)美電器。由此可想現(xiàn)金流對(duì)房企的重要性，因此“高速度”是諸多企業(yè)向外的一種狀態(tài)。
    保利的“速度”早已讓同行“望塵莫及”。保利的管理結(jié)構(gòu)較為扁平。在對(duì)于區(qū)域公司的管理上，總部主要把握“班子配備、項(xiàng)目立項(xiàng)、資金調(diào)配和品牌管理”四大重點(diǎn)，子公司在具體經(jīng)營(yíng)中享有充分的自主權(quán)，可有效地突破管理規(guī)模瓶頸，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)快速的發(fā)展。
    目前建業(yè)的管控模式依然面臨高目標(biāo)經(jīng)營(yíng)壓力的考驗(yàn)，更優(yōu)的激勵(lì)模式才可使建業(yè)“破繭成蝶”。

龍湖式“體貼入微”

    掌門人吳亞軍是一位女性，她的思維無(wú)意中遵循著稻盛和夫在產(chǎn)品時(shí)代的“利他”理念，而沒有過度依賴中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人口帶給地產(chǎn)行業(yè)的紅利。因此，她在產(chǎn)品層面表現(xiàn)出極為少見的“敬畏之心”，這使她的產(chǎn)品具有非常強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。
    龍湖的業(yè)主中流傳著很多故事。比如：
    當(dāng)龍湖為小區(qū)內(nèi)上千種喬木和灌木生長(zhǎng)更換泥土的時(shí)候，很多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，沒有必要……但10年后，郁郁蔥蔥的園林已成為龍湖最大的賣點(diǎn)和價(jià)值所在。上千種喬木因?yàn)楫?dāng)初的更換茁壯成長(zhǎng)，小鳥和野兔也回來并在其間繁衍。
    建業(yè)誕生了很多優(yōu)秀項(xiàng)目，也有很多動(dòng)人的故事在業(yè)主間流傳，但仍然沒有做到極致。

鄭州閩商式“城中村改造”

    優(yōu)秀的地產(chǎn)商，獲取土地并不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，比如萬(wàn)科，總是盤踞在城鄉(xiāng)接合部。
    我們所關(guān)注的閩商，在城中村改造過程中體現(xiàn)了以強(qiáng)勢(shì)資金為背景的特別智慧和溝通能力。比如，他們?cè)陧?xiàng)目介入前期，就同政府簽訂框架協(xié)議，以政府為主導(dǎo)加快改造進(jìn)程；規(guī)劃先行，利用規(guī)劃編制成果，主動(dòng)同政府協(xié)商；在獲得政府認(rèn)可前提下，利用政府招商引資的契機(jī)，獲取優(yōu)質(zhì)改造項(xiàng)目。在強(qiáng)有力政府支援的基礎(chǔ)上，快速拆遷、高效回遷，積極推動(dòng)改造進(jìn)展。
    據(jù)建業(yè)管理層透露，建業(yè)在鄭州的土地獲取將被聚焦，城中村改造項(xiàng)目也正在推進(jìn)。

永續(xù)的創(chuàng)業(yè)精神與創(chuàng)新激情

    企業(yè)組織猶如人類一樣，擁有自己的生命周期。老朽的企業(yè)往往有如下表現(xiàn)：職員絕對(duì)服從、瞻前顧后、患得患失、謹(jǐn)小慎微，其直接后果是官僚臃腫、決策緩慢、趨利避害、安逸享樂。與此相對(duì)應(yīng)，一個(gè)年輕的企業(yè)就像一個(gè)年輕的孩子，永遠(yuǎn)在“創(chuàng)業(yè)”。他們對(duì)新生事物充滿好奇，敢于冒險(xiǎn)，敢于創(chuàng)造，銳意進(jìn)取，沒有太多的羈絆，其共性特點(diǎn)是結(jié)實(shí)精干、靈活敏捷、敢冒風(fēng)險(xiǎn)，充滿生機(jī)與活力。一個(gè)企業(yè)永葆青春的秘訣無(wú)疑就是創(chuàng)業(yè)精神。
    創(chuàng)業(yè)精神的價(jià)值以諸多不同的方式予以體現(xiàn)：促使產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新、開發(fā)全新的經(jīng)營(yíng)方式以及建立更為高效的公共服務(wù)，最為重要的是——?jiǎng)?chuàng)業(yè)初期如履薄冰的審慎心態(tài)和爭(zhēng)取生存空間的危機(jī)感。
    從享譽(yù)中國(guó)地產(chǎn)界的省域化戰(zhàn)略模式到目前日臻完善的網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)服務(wù)體系，建業(yè)一直是富于創(chuàng)新激情的。但應(yīng)當(dāng)看到，所有規(guī)模日增、邁向大型規(guī)?；钠髽I(yè)都不會(huì)在此方面掉以輕心。只有持續(xù)、系統(tǒng)的企業(yè)文化提升活動(dòng)才能有效帶動(dòng)創(chuàng)業(yè)精神的傳播。
    嘉德置地在2006年就曾發(fā)動(dòng)以“創(chuàng)冰”為理念核心的專項(xiàng)企業(yè)文化活動(dòng)。廖文良先生把這個(gè)企業(yè)文化運(yùn)動(dòng)稱為“ICE創(chuàng)冰運(yùn)動(dòng)”，ICE指的是Innovation創(chuàng)新思維：為提升企業(yè)素質(zhì)，在思維上推陳出新。Creativity創(chuàng)意思考：腦力激蕩，多角度思考、破格思考。Entrepreneurship創(chuàng)業(yè)精神：執(zhí)行，將創(chuàng)新和創(chuàng)意在市場(chǎng)上落實(shí)。
    “ICE創(chuàng)冰運(yùn)動(dòng)”的第一波運(yùn)動(dòng)是通過ICE“創(chuàng)冰”訓(xùn)練營(yíng)將活動(dòng)的理念進(jìn)一步貫徹到每一位員工的思維中去。隨后，第二波運(yùn)動(dòng)中，公司設(shè)立公開電子郵箱，接受公司員工提供的改進(jìn)企業(yè)發(fā)展的點(diǎn)子，共同壘砌“冰山”（ICEberg）。這些點(diǎn)子可大可小，可以針對(duì)整個(gè)集團(tuán)、某個(gè)子公司，或者某項(xiàng)特定的業(yè)務(wù)功能；范圍可以涵蓋產(chǎn)品、服務(wù)、程序、業(yè)務(wù)模式、管理作風(fēng)，或者任何能提升集團(tuán)表現(xiàn)的建議。在此，員工不用擔(dān)心自己的建議瑣碎無(wú)聊，重要的是有信心把想法大聲表達(dá)出來。而公司會(huì)派出相關(guān)高管對(duì)建議進(jìn)行評(píng)分。
     員工每提交一項(xiàng)建議，公司會(huì)撥25新元（16.6美元）存入季度“冰桶”中，提交的建議越多，冰桶中的獎(jiǎng)金就越高。冰桶中積累的獎(jiǎng)金，將依據(jù)點(diǎn)子所得評(píng)分進(jìn)行分配。那些為集團(tuán)帶來額外收益的點(diǎn)子嘉德置地甚至?xí)艹霰取氨啊崩锏目铐?xiàng)更高額的獎(jiǎng)金。
    當(dāng)然，嘉德置地對(duì)于建議的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也是需要我們借鑒的：原創(chuàng)性、增值潛力、可行性、戰(zhàn)略性。創(chuàng)新思維，無(wú)大小之分。在廖文良先生看來，正是ICE式的思維和態(tài)度，造就了今時(shí)今日的他。
    2009年，全體建業(yè)人曾懷著對(duì)客戶的真誠(chéng)和責(zé)任，針對(duì)過去十?dāng)?shù)年已經(jīng)交付使用和正在建設(shè)的42個(gè)社區(qū)項(xiàng)目，歷時(shí)73天，自檢自問收集了671個(gè)問題及建議；并針對(duì)671個(gè)問題，制訂百日突擊解決方案。如果說671百日風(fēng)暴是一種針對(duì)過往的誠(chéng)懇自省的話，那么“ICE創(chuàng)冰運(yùn)動(dòng)”則針對(duì)未來匯集了全員的創(chuàng)造力，兩者如能結(jié)合使用，意義及效果自然不可估量。

我們需要一點(diǎn)狼性文化

    華為無(wú)疑是狼性文化的“始作俑者”，這種兇猛而極具侵略性的企業(yè)文化風(fēng)格雖歷經(jīng)許多非議和反思，但依然能夠?yàn)橹T多中國(guó)企業(yè)帶來無(wú)盡益處。任正非首倡狼性文化之初，在于對(duì)危機(jī)的警覺。他看重的是狼有讓自己活下去的三大特性：一是敏銳的嗅覺，二是不屈不撓、奮不顧身的進(jìn)攻精神，三是群體奮斗。但許多知情人士則認(rèn)為，“嗅到肉味就奮不顧身”才是狼的本性，也是初創(chuàng)期乃至很長(zhǎng)時(shí)期華為文化的真正含義。盡管從2000年以后，任正非已很少再提狼性，華為也經(jīng)歷著狼性文化后遺癥的痛苦折磨，但不得不說，在企業(yè)的戰(zhàn)略攻堅(jiān)期，這種咄咄逼人、此起彼伏的進(jìn)攻氣勢(shì)仍是保障戰(zhàn)略目標(biāo)完成的利器。
    鑄造狼性文化是需要特殊的管理制度設(shè)計(jì)的，創(chuàng)業(yè)之初，利益均沾成為華為籠絡(luò)客戶、攻城略地的秘密武器?！度A為真相》一書曾較詳細(xì)地記述了華為最初利用利益均沾原則搶奪市場(chǎng)的過程和一些經(jīng)典事例。正是通過利益均沾，華為拿下了本被國(guó)外同行完全占領(lǐng)的國(guó)內(nèi)一個(gè)又一個(gè)電信市場(chǎng)。能夠讓眾狼奮不顧身也是有方法的，這種方法同樣是利益均沾，不過是狼群內(nèi)部的利益均沾。在華為工作的“狼”們的經(jīng)濟(jì)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于業(yè)內(nèi)水平。但值得注意的是，利益只是鼓舞意志的一種方式，它沒有被華為當(dāng)做唯一的方式。利益均沾背后，華為強(qiáng)力推行員工績(jī)效管理和任職資格管理體系，即優(yōu)勝劣汰、群體人才成長(zhǎng)的人力資源管理機(jī)制，使得企業(yè)人才隊(duì)伍可以在競(jìng)爭(zhēng)和學(xué)習(xí)中不斷地優(yōu)化，優(yōu)化，再優(yōu)化，正是通過這種持續(xù)的“淘金”過程，華為才構(gòu)建出了一支超越國(guó)內(nèi)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的團(tuán)隊(duì)。
    實(shí)際上，建業(yè)人鑄造狼性團(tuán)隊(duì)有著最為完美的文化載體，那就是建業(yè)足球。競(jìng)技體育尤其是足球在某種程度上與狼性文化有著莫大的淵源。如若使足球特有的激情、團(tuán)結(jié)精神注入企業(yè)文化，可能需要員工與足球有著更為直接的聯(lián)系。比如，更多地組織員工看球、在企業(yè)內(nèi)部倡導(dǎo)鼓勵(lì)足球文化和足球活動(dòng)。相信充滿對(duì)抗、鼓勵(lì)侵略性、奮力爭(zhēng)取勝利的競(jìng)技精神對(duì)于團(tuán)隊(duì)狼性的培養(yǎng)絕對(duì)善莫大焉。

完美溝通

    企業(yè)內(nèi)部的溝通就像武俠小說中常說的絕世神功一樣，練得好時(shí)，可以化腐朽為神奇，面對(duì)困難無(wú)往而不勝；練得不好時(shí)，卻會(huì)反噬主人，輕則前功盡棄，重則事業(yè)敗亡。而溝通的成功與否，與其說在于交流溝通的內(nèi)容，不如說在于交流溝通的方式。隨著網(wǎng)絡(luò)等新媒體的發(fā)展，人類的溝通方式和習(xí)慣也有了新的變化和發(fā)展，更加人性化、平等的交流已經(jīng)成為有效溝通的手段。
    建業(yè)長(zhǎng)期以來倡導(dǎo)簡(jiǎn)單真誠(chéng)的人際關(guān)系，并要求員工保持陽(yáng)光的心態(tài)和行事準(zhǔn)則。始于2007年、堅(jiān)持近兩載的“老胡面對(duì)面”活動(dòng)，抹去了總部與城市公司之間、老胡與最基層員工之間的距離。每月一次，每次十?dāng)?shù)人，用時(shí)兩小時(shí)，老胡與員工共進(jìn)午餐，交流工作與生活中的感受。這里面沒有媒體的參與，只有老胡與員工間的交流，如參與者不提起，恐怕企業(yè)外界都不會(huì)知道這一事件。正是在這樣一種樸實(shí)無(wú)華的交流中，老胡了解了員工，員工了解了老胡，且品嘗了老胡珍藏的紅酒，可謂其樂融融！
    當(dāng)然，還有許多優(yōu)秀企業(yè)的對(duì)內(nèi)、對(duì)外交流手段值得我們關(guān)注。

萬(wàn)通的“周年反省日”

    萬(wàn)通每年的司慶日9月13日，也是他們的“周年反省日”。在這一天，萬(wàn)通全體員工包括馮侖在內(nèi)，都會(huì)進(jìn)行一次全面的反省，閉門思過。這種反省是由下級(jí)對(duì)上級(jí)、由企業(yè)外部對(duì)企業(yè)內(nèi)部的批評(píng)，任何員工都可以就某件事或某種現(xiàn)象對(duì)上級(jí)甚至越級(jí)提出意見或批評(píng)。這一慣例從1992年保持至今。
    2007年，我和同事在參觀“萬(wàn)通歷史陳列館”時(shí)，在一個(gè)展柜中看到厚厚的一摞萬(wàn)通員工所提意見書的影印本，有的上面還有馮侖的親筆批示。且不說這樣一種溝通機(jī)制是否真的能夠吸納員工所提出的意見，改進(jìn)企業(yè)，單就這種形式給了所有員工一個(gè)公平的話語(yǔ)權(quán)，使員工能夠毫無(wú)顧慮地反映一些現(xiàn)實(shí)問題，并長(zhǎng)年保持而言，這種招法已可以稱之為“絕招”。

潘石屹的博客

    博客本身是草根階層實(shí)現(xiàn)話語(yǔ)權(quán)的一塊陣地，但潘石屹的博客卻成為他與員工、與社會(huì)溝通企業(yè)理念、發(fā)布企業(yè)信息、發(fā)表個(gè)人觀點(diǎn)的出口。也許開始本無(wú)意，也許是后來“被操作”，但SOHO中國(guó)的員工、社會(huì)各界都可以通過他的博客了解這個(gè)公司、了解潘石屹。
    據(jù)說，潘石屹的博客常常是他利用上廁所的時(shí)間口述給秘書幫他上傳的。我想，這應(yīng)該也是人們樂意給SOHO中國(guó)、給潘石屹打上時(shí)尚標(biāo)簽、冠以企業(yè)文藝者的原因之一吧。
    新的媒介環(huán)境要求我們調(diào)整交流姿態(tài)，最為顯著的兩個(gè)特征在于，對(duì)內(nèi)交流應(yīng)當(dāng)更加注重“面對(duì)面”的溝通方式，對(duì)外交流則應(yīng)當(dāng)加入個(gè)性化魅力的內(nèi)容。此外，網(wǎng)絡(luò)傳播時(shí)代實(shí)則要求企業(yè)的每一位員工都把自己切身作為傳播主體，主動(dòng)參與企業(yè)相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)言論。

（選自2010年4月總第86期《建業(yè)》月刊）

SOHO中國(guó)：“跑馬圈地不是我們的商業(yè)模式”

    助推SOHO中國(guó)香港上市的投行高盛公司在觀察該公司時(shí)，做了如下結(jié)論：“SOHO中國(guó)是家注重品牌而非土地儲(chǔ)備的公司，它和其他公司最大的差異就是其商業(yè)模式?！?BR>    同SOHO中國(guó)相比，大多數(shù)地產(chǎn)公司更偏重傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍達(dá)及全國(guó)；如有商業(yè)地產(chǎn)則更傾向于自己持有作為固定資產(chǎn)投資，有時(shí)會(huì)整棟出售寫字樓，在這個(gè)基礎(chǔ)上擁有豐沛的土地儲(chǔ)備。
    “我們的商業(yè)模式是一邊建商用房子，一邊銷售房子?！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹這樣總結(jié)。SOHO中國(guó)業(yè)務(wù)局限于北京，只涉足商業(yè)地產(chǎn)，把所有開發(fā)的項(xiàng)目以層為單位賣給一些中小公司或個(gè)人，買家或投資或自用。
    從十多年前的SOHO現(xiàn)代城開始，SOHO中國(guó)就堅(jiān)持這一商業(yè)模式。而一般傳統(tǒng)的商業(yè)模式是不散售，整體經(jīng)營(yíng)，大家已經(jīng)習(xí)慣了這樣的商業(yè)模式，甚至有一些人認(rèn)為這才是唯一正確的商業(yè)模式。潘石屹對(duì)中國(guó)從人民公社模式到包產(chǎn)到戶模式的轉(zhuǎn)變感觸頗深，他認(rèn)為：“其實(shí)這種大百貨公司的商業(yè)模式，與今天個(gè)性化、信息化的時(shí)代是不吻合的。我們的散售、分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式最早是來自我們對(duì)人民公社模式和包產(chǎn)到戶模式的思考和比較。在人民公社的模式下，有許多領(lǐng)導(dǎo)、專家在指導(dǎo)著農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)，但最終的結(jié)果是大家吃不飽，餓著肚子。而包產(chǎn)到戶的模式把每個(gè)農(nóng)民的積極性都調(diào)動(dòng)起來了，同樣的土地，同樣的天氣，糧食夠吃了，領(lǐng)導(dǎo)們和專家們的工作量也少多了。從現(xiàn)代城開始我們就試行這個(gè)模式，這十幾年的經(jīng)驗(yàn)結(jié)果告訴我們，購(gòu)買我們商鋪和經(jīng)營(yíng)我們商鋪的都賺了比購(gòu)買寫字樓和公寓更多的錢。”
    不過潘石屹也承認(rèn)，這種模式在項(xiàng)目的前期存在著一個(gè)養(yǎng)商期，由于一部分商家的定位不準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)方式的欠妥，可能會(huì)出現(xiàn)一些矛盾和問題，但只要能夠敏銳地認(rèn)清市場(chǎng)的需求，迅速做出自己商業(yè)定位和模式的調(diào)整，都會(huì)逐步從虧損被動(dòng)局面中走出來。
    潘石屹對(duì)SOHO中國(guó)的商業(yè)模式充滿了自信：“13年的實(shí)踐證明，這樣一條商業(yè)模式是大家都能夠創(chuàng)造效益的，也是符合市場(chǎng)未來需求的趨勢(shì)?！?BR>    在SOHO中國(guó)業(yè)務(wù)構(gòu)成中，寫字樓面積占到公司開發(fā)的總樓面積的53%，零售商鋪占23%，3%則是酒店項(xiàng)目。2007年10月時(shí)，公司總資產(chǎn)的67%都來自銷售部分，其商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)了高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、高利潤(rùn)水平。

建業(yè)：與城鎮(zhèn)化進(jìn)程同舞的深耕

    在房地產(chǎn)行業(yè)具有示范意義的當(dāng)屬以新鴻基為代表的多元化開發(fā)模式和以萬(wàn)科為代表的專業(yè)化開發(fā)模式。近幾年，隨著建業(yè)省域化戰(zhàn)略的成功，“扎根本地，逐步、分級(jí)向下延伸，做專業(yè)化優(yōu)秀區(qū)域品牌開發(fā)商”的建業(yè)模式受到業(yè)界廣泛關(guān)注。
    新鴻基為代表的開發(fā)模式強(qiáng)調(diào)混業(yè)經(jīng)營(yíng)，既有物業(yè)銷售作為主要支撐，也有電訊和物業(yè)租賃。這類公司面臨房地產(chǎn)周期性調(diào)整時(shí)能夠有充足的資金作周轉(zhuǎn)，最重要的一點(diǎn)就是他們非常關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)管理，簡(jiǎn)單說就是始終維持充足的凈現(xiàn)金和較低的負(fù)債率；此外，這類公司也非常注重成本控制，這是提高其物業(yè)銷售利潤(rùn)率的關(guān)鍵。
    萬(wàn)科為代表的開發(fā)模式強(qiáng)調(diào)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。采用該模式的公司之所以能夠在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，重要的一點(diǎn)是他們關(guān)注資金周轉(zhuǎn)效率，即非常強(qiáng)調(diào)住宅產(chǎn)品的建設(shè)開發(fā)、銷售周期決定的資金回籠速度以及在資本市場(chǎng)上的融資能力。
    我們不難發(fā)現(xiàn)，新鴻基一直強(qiáng)調(diào)高利潤(rùn)率的同時(shí)，資金周轉(zhuǎn)狀況也在不斷改善；而萬(wàn)科在強(qiáng)調(diào)資金周轉(zhuǎn)效率的同時(shí)，利潤(rùn)率也力求維持較高水平。最終，你會(huì)發(fā)現(xiàn)：不管是優(yōu)秀的多元化公司還是優(yōu)秀的專業(yè)化公司，他們?cè)谫Y本回報(bào)率這個(gè)指標(biāo)上會(huì)逐漸趨向一致，區(qū)別僅在于通過不同的途徑實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。
建業(yè)模式吸收了多元化開發(fā)模式和專業(yè)化開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)，同樣具有很強(qiáng)的盈利能力和成長(zhǎng)性。建業(yè)在省會(huì)鄭州市場(chǎng)采用了“創(chuàng)新+服務(wù)”的經(jīng)營(yíng)方略，在市縣市場(chǎng)則采用了“高速度+低成本”的模式，致力于在成熟市場(chǎng)推出新的特色化產(chǎn)品，在新市場(chǎng)推出成熟的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，從而節(jié)約設(shè)計(jì)時(shí)間、縮短建設(shè)工期，盡可能提高資金周轉(zhuǎn)速度。
    “扎根中原”的發(fā)展特點(diǎn)使得建業(yè)既可以充分利用地域管理跨度小的特點(diǎn)，發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也可以充分借助融洽的人脈資源，在成本控制尤其是土地成本上發(fā)揮作用。
    而“做專業(yè)化優(yōu)秀區(qū)域品牌開發(fā)商”可以最大限度擴(kuò)大企業(yè)品牌的影響力，實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)，節(jié)省營(yíng)銷費(fèi)用。
同市場(chǎng)總體發(fā)展節(jié)奏相呼應(yīng)，建業(yè)2005年以來也加強(qiáng)了自有商業(yè)物業(yè)的持有。
    整體來說，我們不能說哪個(gè)模式更好一些。每個(gè)企業(yè)的成長(zhǎng)離不開其自身的基礎(chǔ)、自身所處的環(huán)境。只要能選擇一個(gè)適合自身發(fā)展、有效和成功的發(fā)展模式并一以貫之，企業(yè)終將獲得成功。自覺地將命運(yùn)融入河南城鎮(zhèn)化的偉大進(jìn)程，建業(yè)目前的商業(yè)模式應(yīng)該是最貼合自身的。

維森置業(yè)：賣“管理”的新房企

    放眼目前房企群體，獲取資本的能力超強(qiáng)的企業(yè)并不多。相對(duì)而言，在短期內(nèi)傳統(tǒng)房企的金融能力很難有所突破，因此，傳統(tǒng)的開發(fā)流程下已經(jīng)很難再出現(xiàn)新的商業(yè)模式。目前，基于專業(yè)化開發(fā)理念的“輸出開發(fā)管理”的新模式，已經(jīng)被很多公司付諸實(shí)踐。
    “房地產(chǎn)開發(fā)管理應(yīng)當(dāng)是一個(gè)行業(yè)?！睆V州維森置業(yè)董事長(zhǎng)張維倫說。張維倫認(rèn)為，房地產(chǎn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于其團(tuán)隊(duì)和團(tuán)隊(duì)所擁有的專業(yè)化開發(fā)能力、管理經(jīng)驗(yàn)，除此之外再無(wú)其他，既沒有土地儲(chǔ)備，也沒有開發(fā)資金。這種模式聽起來就像是“空手套白狼”，很多人對(duì)這種模式提出了疑問。 “我們有自己的系統(tǒng)，有標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)開發(fā)管理流程，現(xiàn)在我們已經(jīng)將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)細(xì)化到1萬(wàn)多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)流程。即使我沒有土地和資金，但是標(biāo)準(zhǔn)化的流程能夠保證項(xiàng)目的品質(zhì)，這就是我們能夠說服別人合作的原因。”張維倫認(rèn)為，前幾年無(wú)人重視房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理能力，但現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)加劇使得企業(yè)不得不重視開發(fā)管理能力提升，因此維森才有機(jī)會(huì)。
    維森置業(yè)的核心團(tuán)隊(duì)都來自廣州奧園地產(chǎn)。奧園是第一個(gè)做品牌輸出與管理輸出的地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)時(shí)借助“奧林匹克花園”的品牌輸出，奧園迅速且成功布局，但奧園在2005年停止了這種模式。2005年成立的維森置業(yè)將奧園輸出開發(fā)管理的商業(yè)模式保留了下來，并通過這種模式在全國(guó)做了將近10個(gè)項(xiàng)目。
    這種模式在運(yùn)作中其實(shí)存在很大的管理風(fēng)險(xiǎn)——如果有好幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)做，在管理上就很吃力，因?yàn)槿瞬艃?chǔ)備跟不上。而且中國(guó)的地域差別很大，一種標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)模式不可能對(duì)所有區(qū)域都適用。因此，奧園只把這種模式作為創(chuàng)業(yè)初期實(shí)現(xiàn)低成本快速擴(kuò)張的階段性策略。
    現(xiàn)在行業(yè)中類似于“維森模式”的公司也有不少，但規(guī)模都不大。目前市場(chǎng)狀況決定了“維森模式”肯定有機(jī)會(huì)，眾所周知，中國(guó)有太多不專業(yè)的房地產(chǎn)公司。前幾年外行紛紛進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，但現(xiàn)在卻是進(jìn)退兩難，而像維森這樣具有一定專業(yè)能力的公司能夠解決一些問題。但這種模式也有著兩大致命缺點(diǎn)：首先是缺乏全國(guó)的采購(gòu)平臺(tái)、營(yíng)銷體系、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)?！氨热缬?00萬(wàn)平方米的房屋交付量，如果有系統(tǒng)的平臺(tái)，財(cái)務(wù)成本就可以大大降低。但維森模式缺乏這種支持?！逼浯?，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在資金、規(guī)劃上存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，不是簡(jiǎn)單的一個(gè)項(xiàng)目管理人就可以決定的。

大連萬(wàn)達(dá)：以房產(chǎn)增值為目標(biāo)的商業(yè)模式進(jìn)化

    “如果房地產(chǎn)企業(yè)都要死，萬(wàn)達(dá)是最后一個(gè)?！?005年年初的“兩會(huì)”上，大連萬(wàn)達(dá)掌門人王健林出語(yǔ)驚人。雖然這個(gè)判斷很難有機(jī)會(huì)得到印證，但是王健林的“囂張”并非全無(wú)理由。自2001年轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)已有接近20個(gè)大的商業(yè)中心和很多個(gè)五星級(jí)酒店。每年一二十億元的進(jìn)賬租金使王健林在談?wù)摲績(jī)r(jià)時(shí)多了幾分淡定。自2005年被《商業(yè)評(píng)論》評(píng)為年度最佳商業(yè)模式第八名的“訂單商業(yè)”模式始，萬(wàn)達(dá)一直在進(jìn)行商業(yè)模式的探索——從分零出售到整體出售再到不出售，境界不斷攀升。世界上不存在一勞永逸、完美無(wú)缺的商業(yè)模式，任何的商業(yè)模式都是在實(shí)踐中均衡各項(xiàng)矛盾而進(jìn)行著持續(xù)的進(jìn)化，萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式的變遷充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)。
    “訂單商業(yè)”是萬(wàn)達(dá)的首要?jiǎng)?chuàng)新，是指開發(fā)商先與商業(yè)地產(chǎn)的用戶簽訂合同，然后按客戶要求設(shè)計(jì)、建造。萬(wàn)達(dá)投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)連鎖商業(yè)廣場(chǎng)在項(xiàng)目確定前，都與合作客戶共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，以不同身份，從地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)不同角度來進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)密的分析和論證，在得出一致的結(jié)論后，由萬(wàn)達(dá)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，并與合作伙伴簽訂框架性協(xié)議。萬(wàn)達(dá)進(jìn)而與合作伙伴建立長(zhǎng)期合作關(guān)系——萬(wàn)達(dá)走到哪里，他們跟到哪里。目前萬(wàn)達(dá)已經(jīng)和17家跨國(guó)企業(yè)(包括沃爾瑪、時(shí)代華納、百勝和麥當(dāng)勞等世界500強(qiáng))簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。除了北京和上海外，萬(wàn)達(dá)與合作伙伴都確定了一個(gè)平均租金，進(jìn)一步調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。訂單模式的優(yōu)勢(shì)尤其體現(xiàn)在項(xiàng)目可以最大限度地滿足經(jīng)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)發(fā)展需求，又保證了開發(fā)商的銷售通道順暢。可以快速有效地帶動(dòng)該地區(qū)發(fā)展成居住、辦公、購(gòu)物、休閑、娛樂功能齊全的成熟城區(qū)，造成相關(guān)地域、物業(yè)開發(fā)的順利升值和盈利。
    “訂單商業(yè)”保證了商鋪的銷售，但零散的產(chǎn)權(quán)也制約了統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)的開展。因此，萬(wàn)達(dá)在經(jīng)歷分割底商第二代商業(yè)模式之后，開始轉(zhuǎn)向了第三代商業(yè)模式的開發(fā)——只租不售的城市綜合體，即在吃喝玩樂休閑購(gòu)物的基礎(chǔ)上，添加住宅、酒店、寫字樓等，由平面消費(fèi)服務(wù)轉(zhuǎn)向綜合式立體消費(fèi)服務(wù)，做到足不出戶基本需求均能滿足。同時(shí)進(jìn)軍百貨，把自己的百貨引入到自己的城市綜合體。
    “只租不售”解決了后期經(jīng)營(yíng)管理中的部分問題，并為開發(fā)商帶來了長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但由于大量資金無(wú)法在短期內(nèi)回流，使開發(fā)商又面臨著更為致命的資金瓶頸。在這樣的情況下，萬(wàn)達(dá)選擇了將成熟物業(yè)打包為信托投資基金(REITs)，再將基金單位在海外資本市場(chǎng)公開發(fā)售籌集資金。商業(yè)地產(chǎn)的證券化，將會(huì)使萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作產(chǎn)生飛躍。能夠拿到充裕的資金，然后可以大規(guī)模地并購(gòu)，再把物業(yè)放到REITs中去融資，這可能使它在業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先。
    從國(guó)外發(fā)展較好的購(gòu)物中心狀況來看，萬(wàn)達(dá)設(shè)計(jì)頗佳的商業(yè)模式最重要的缺環(huán)就是沒有房地產(chǎn)信托基金作為資金支持，這一點(diǎn)截至目前仍未有大的突破。但是，從一個(gè)創(chuàng)意出發(fā)，卓越商業(yè)模式驚人的進(jìn)化能力和驅(qū)動(dòng)力都在萬(wàn)達(dá)的發(fā)展歷程中有著清晰的凸顯。

延伸閱讀：REITs，商業(yè)地產(chǎn)的成人禮

    簡(jiǎn)言之，REITs是將商業(yè)地產(chǎn)證券化的工具，開發(fā)商的銷售從在地產(chǎn)市場(chǎng)售賣商鋪?zhàn)優(yōu)樵谫Y本市場(chǎng)發(fā)售信托憑證，它是開發(fā)商走向成熟的標(biāo)志和必由之路。
房地產(chǎn)信托投資基金簡(jiǎn)稱REITs(Real Estate Investment Trust)，它是指成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者(委托人)將資產(chǎn)交由受托人經(jīng)營(yíng)管理(并完成資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓)，而委托人作為受益人享有租金的信托安排。一般情況下，此類基金需將盈余的90%~100%分配給基金單位持有人。與主營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)、以房租為利潤(rùn)來源的“收租上市公司”相比，REITs在資產(chǎn)處置和利潤(rùn)分配方面的嚴(yán)格要求令投資人的風(fēng)險(xiǎn)大為減小，投資收益主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的冷暖。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一枝獨(dú)秀、人民幣的升值預(yù)期等因素使海外投資人十分看好大陸的REITs，2005年12月?lián)屜仍谙愀凵鲜械脑叫鉘EITs獲得496倍的超額認(rèn)購(gòu)。
    REITs對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的意義遠(yuǎn)非集資那么簡(jiǎn)單。從前我們見慣的開發(fā)模式是：圈地——立項(xiàng)——找錢——蓋房——售樓——再圈地。這樣的地產(chǎn)公司不過是項(xiàng)目公司(或若干項(xiàng)目公司的簡(jiǎn)單疊加)，其資產(chǎn)基本以在建工程的形式存在，負(fù)債率高、現(xiàn)金壓力大，稍有差池項(xiàng)目就會(huì)爛尾，公司就此倒掉的例子不可勝數(shù)。想成為百年老店，開發(fā)商應(yīng)持有部分自建商業(yè)地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資。不僅使資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，還可通過收取租金得到比一次性賣斷更多的收益(即以租金上漲的形式享受房地產(chǎn)的升值)。但持有商業(yè)地產(chǎn)必將造成巨額資金的沉淀，使資金周轉(zhuǎn)效率大幅下降。以房地產(chǎn)信托基金為工具，開發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場(chǎng)公開發(fā)售部分(例如70%)基金單位募集資金，同時(shí)保留部分收益(例如30%)以享受分紅和物業(yè)升值之利。一般情況下，打包的商業(yè)地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運(yùn)營(yíng)管理。房地產(chǎn)商通過REITs回籠資金投入新項(xiàng)目的開發(fā)，項(xiàng)目成熟后又可以賣給自己的REITs。簡(jiǎn)言之，REITs是將商業(yè)地產(chǎn)證券化的工具，開發(fā)商的銷售從在地產(chǎn)市場(chǎng)售賣商鋪?zhàn)優(yōu)樵谫Y本市場(chǎng)發(fā)售信托憑證，它是開發(fā)商走向成熟的標(biāo)志和必由之路。李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)和系已有3只REITs上市，兩只在新加坡，1只在香港。
    對(duì)于大陸房地產(chǎn)商來說，海外發(fā)行信托基金需要以下步驟：首先，需要培育現(xiàn)金?！饨鹗杖胴S厚穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)。一般的開發(fā)商恨不得挖個(gè)地坑就想賣期房(國(guó)家禁止未封頂售樓前他們常這樣做)，除非個(gè)別具有雄厚資本實(shí)力的開發(fā)商才會(huì)持有龐大的資產(chǎn)用于收租。以開發(fā)——銷售回款——再開發(fā)模式，做無(wú)本生意的房地產(chǎn)商是沒有本錢搞REITs的。其次，大陸房地產(chǎn)商海外發(fā)行REITs與海外上市一樣需闖過“紅籌通道”——在境外注冊(cè)一家公司，收購(gòu)境內(nèi)公司的資產(chǎn)(這一點(diǎn)與海外紅籌上市重組中的返程收購(gòu)環(huán)節(jié)相似，目的是避開某些限制性監(jiān)管規(guī)定)。

（選自2005年7月總第34期《建業(yè)》月刊）

    多年前，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格利茨曾預(yù)言21世紀(jì)的兩件大事，其中之一就是中國(guó)的城市化進(jìn)程。當(dāng)人們回首過去的二十年歷程時(shí)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)社會(huì)正發(fā)生著前所未有的巨變。從此，中國(guó)人的生活都無(wú)法獨(dú)立于城市化進(jìn)程之外。
    當(dāng)打開記憶之門，河南人無(wú)法忽略建業(yè)在十年前的布局——向下縱深的建業(yè)省域化發(fā)展戰(zhàn)略毅然啟程。十年是漫長(zhǎng)的也是短暫的，在中國(guó)的多數(shù)企業(yè)告別一線城市的掘金之旅向下“梯次轉(zhuǎn)移”之時(shí)，建業(yè)已完成18個(gè)地級(jí)和10個(gè)縣級(jí)城市的布局，并對(duì)河南的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)、生態(tài)做出了貢獻(xiàn)。
    歷史賦予了每一代人各自的使命。在今天，打造一個(gè)強(qiáng)大、具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，才能擔(dān)負(fù)起社會(huì)的責(zé)任?！案仓性?，造福百姓”的偉大理念激勵(lì)著建業(yè)在歲月深處寫下更多光榮與夢(mèng)想。
   建業(yè)大服務(wù)體系在建業(yè)深刻的憂患意識(shí)中誕生了。這個(gè)體系是建業(yè)省域化戰(zhàn)略的重要組成部分，那就是：在建業(yè)完成全省布局之后，依托于建業(yè)全省在建社區(qū)，通過呼叫平臺(tái)9617777和建業(yè)至尊卡兩條線，串聯(lián)起物業(yè)、教育、足球、至尊、商業(yè)、酒店六大服務(wù)資源，形成為全省業(yè)主提供“時(shí)間、內(nèi)容、地域”無(wú)盲點(diǎn)的具有建業(yè)特色的服務(wù)平臺(tái)。
    我們?cè)鴷诚虢I(yè)大服務(wù)體系在2013年的狀態(tài)，即實(shí)現(xiàn)全省業(yè)主的“大串門”活動(dòng)的設(shè)想——讓5萬(wàn)戶業(yè)主可以游遍河南，并居住在其他的業(yè)主家中，他們?cè)诔蔀榕笥训耐瑫r(shí)，生活方式也將發(fā)生巨大的變化，還可以體驗(yàn)和感受遍及全省的建業(yè)五星級(jí)酒店。
    一個(gè)頗有意味的外界評(píng)價(jià)說，由于大服務(wù)體系的構(gòu)建，建業(yè)的省域化發(fā)展戰(zhàn)略如插上了雙翼，真正將建業(yè)帶入無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的新高度。
    正是基于構(gòu)建企業(yè)新的核心競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略思維，建業(yè)從十年前就開始構(gòu)思如何在產(chǎn)品和服務(wù)中增加獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。
    如此，便能夠解讀明白建業(yè)足球?yàn)槭裁磮?jiān)忍不棄，成為中國(guó)足球職業(yè)化聯(lián)賽以來唯一沒有更換投資人的民營(yíng)企業(yè)支持的俱樂部，以及中超聯(lián)賽隊(duì)伍中唯一擁有專屬場(chǎng)館的球隊(duì)；而多年前布局的教育產(chǎn)業(yè)，其中的小哈佛幼兒園已在建業(yè)省域化戰(zhàn)略中花開全?。晃飿I(yè)服務(wù)的足跡更是踏遍河南的千山萬(wàn)水，在做好基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)不斷地創(chuàng)新著增值服務(wù)；建業(yè)至尊服務(wù)則致力于為業(yè)主提供社區(qū)配套等附加服務(wù)；同時(shí)，建業(yè)的呼叫平臺(tái)9617777全天候守候在業(yè)主身邊，了解并滿足業(yè)主的需求；而建業(yè)至尊卡則整合優(yōu)質(zhì)的商家資源，為業(yè)主提供覆蓋生活的全方位服務(wù)。
    這不僅是一次中國(guó)商界商業(yè)模式的新探索，也將深度提升區(qū)域內(nèi)人民的生活品質(zhì)，聚合所涉及城市的競(jìng)爭(zhēng)力。建業(yè)大服務(wù)體系建設(shè)過程的潛移默化也將帶動(dòng)一場(chǎng)服務(wù)領(lǐng)域的革命和創(chuàng)新，深層助推中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)。
    而在大服務(wù)體系中，最為獨(dú)特的資源，莫過于建業(yè)事業(yè)的新領(lǐng)域——酒店服務(wù)。
    五年前，為了讓客戶享受到更多的獨(dú)特價(jià)值，建業(yè)集團(tuán)董事會(huì)選擇了酒店這一新業(yè)務(wù)，開始涉足酒店投資領(lǐng)域。目前建業(yè)集團(tuán)已與洲際、喜達(dá)屋、雅高等多個(gè)國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，截至目前合作運(yùn)營(yíng)的共有6家高端酒店項(xiàng)目，分別為鄭州艾美酒店、南陽(yáng)建業(yè)假日酒店、漯河建業(yè)福朋喜來登酒店、上街建業(yè)雅樂軒酒店、開封建業(yè)大宏福朋喜來登酒店、開封建業(yè)大宏鉑爾曼酒店，總投資額30億人民幣，分別于2011年至2013年間陸續(xù)開業(yè)。在未來3~5年，隨著建業(yè)集團(tuán)大服務(wù)體系建設(shè)的進(jìn)一步布局深入，建業(yè)在河南省內(nèi)投資建設(shè)酒店的業(yè)務(wù)數(shù)量將增至10家。
    2011年8月6日，上街建業(yè)雅樂軒酒店開業(yè)了。作為喜達(dá)屋旗下重要品牌，雅樂軒以創(chuàng)新前衛(wèi)的都市風(fēng)格設(shè)計(jì)、先進(jìn)便捷的高科技服務(wù)和亦活躍亦熱烈的社交氛圍，一經(jīng)面世，便震撼了世界酒店業(yè)。而喜達(dá)屋是全球最大的酒店集團(tuán)之一，以其飯店的高檔豪華著稱，旗下有約1000家飯店。
    建業(yè)雅樂軒的開業(yè)，不僅代表著物業(yè)形態(tài)的豐富和完善，增加對(duì)資本市場(chǎng)的吸引力，更重要的是，它的開業(yè)標(biāo)志著建業(yè)大服務(wù)體系在新領(lǐng)域的起航。作為大服務(wù)體系的重要組成部分，它將推動(dòng)城市的發(fā)展，為城市內(nèi)在的嬗變凝聚力量。
    對(duì)于一個(gè)有著價(jià)值觀信仰的企業(yè)而言，憂患意識(shí)領(lǐng)航著企業(yè)的腳步。為了迎接建業(yè)大服務(wù)體系時(shí)代的到來，建業(yè)已經(jīng)張開了臂膀，用夢(mèng)想、辛勞和汗水，去迎接夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)的那一天。

（本文系建業(yè)大服務(wù)體系宣傳片腳本）

    2001年建業(yè)會(huì)成立時(shí)，老胡就提出要對(duì)集團(tuán)內(nèi)部資源進(jìn)行整合。
    2008年8月13日，經(jīng)過歷時(shí)7年的集團(tuán)層面的各種資源的儲(chǔ)備，營(yíng)銷管理中心與客戶管理中心首次就資源整合工作進(jìn)展情況進(jìn)行成果匯報(bào)。在該次會(huì)議上，老胡明確提出了自己的“內(nèi)部資源整合”觀，即“為客戶創(chuàng)造價(jià)值”，并詳細(xì)論述這一觀點(diǎn)所涵蓋的內(nèi)容，我們整理于此。
    2008年9月1日，根據(jù)“8·13會(huì)議精神”修改后的《集團(tuán)內(nèi)部資源營(yíng)銷整合方案》面向全集團(tuán)發(fā)布。
    從2008年7月份開始著手方案的撰寫到8月份初步方案的提出，再到9月份最終方案的確定，雖然只有兩個(gè)月的時(shí)間，但在這兩個(gè)月里，方案的全體參與人員也經(jīng)歷了一次思想的升華，對(duì)資源整合的認(rèn)識(shí)也由最初的“僅為營(yíng)銷服務(wù)”升華到“為客戶創(chuàng)造價(jià)值”這樣一個(gè)終極目標(biāo)。

誰(shuí)擁有了客戶誰(shuí)就擁有了未來。

    ——建業(yè)的16年，是一個(gè)依托社會(huì)、依托客戶，不斷積累、不斷壯大的過程，回報(bào)社會(huì)和客戶對(duì)我們來說是理所當(dāng)然的，這也是事物發(fā)展的一種內(nèi)在的必然規(guī)律。
    客戶資源是企業(yè)的戰(zhàn)略資源，現(xiàn)代企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)就是產(chǎn)品與客戶的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)擁有客戶并能與客戶建立一種長(zhǎng)期良好的合作關(guān)系，誰(shuí)就能通過為客戶服務(wù)的最優(yōu)化來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。因此客戶才是真正推動(dòng)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的根本因素，企業(yè)的存在就是為客戶創(chuàng)造價(jià)值。對(duì)于偉大的企業(yè)而言，賺取利潤(rùn)只是一種手段，而不是目的。

資源整合的最高境界就是服務(wù)大眾，從而使我們自己感到快樂。

    ——個(gè)人的成長(zhǎng)離不開企業(yè)的成長(zhǎng)，企業(yè)的進(jìn)步必然要通過每個(gè)員工的進(jìn)步來實(shí)現(xiàn)。為客戶創(chuàng)造價(jià)值是我們企業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)，這不僅僅是公司行為，更需要我們每個(gè)員工的參與和奉獻(xiàn)，樹立主人翁意識(shí)、增強(qiáng)對(duì)企業(yè)的責(zé)任感，并且把服務(wù)作為我們工作的出發(fā)點(diǎn)。資源整合的最高境界就是服務(wù)大眾，從而使我們自己感到快樂，雖然目前不是所有人的意識(shí)都能達(dá)到這個(gè)境界，但我們應(yīng)該看到企業(yè)未來的發(fā)展方向。

把服務(wù)當(dāng)做企業(yè)存在的唯一必要條件，就應(yīng)當(dāng)把企業(yè)服務(wù)體系的建設(shè)、客戶資源的維護(hù)提高到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度看待。

    ——商品房是建業(yè)給客戶提供服務(wù)的基礎(chǔ)產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要?jiǎng)?chuàng)造可以居住的物質(zhì)空間,還要成為這個(gè)時(shí)代居住文化的傳播者和居住文明的創(chuàng)造者。我們最終要給客戶提供的是在有形的產(chǎn)品之外的那些無(wú)形的文化，使客戶擁有獨(dú)一無(wú)二的居住、生活體驗(yàn)，從而提高客戶對(duì)我們企業(yè)的忠誠(chéng)度并最終實(shí)現(xiàn)為客戶創(chuàng)造價(jià)值。我們要把服務(wù)當(dāng)做企業(yè)存在的唯一必要條件，把企業(yè)服務(wù)體系的建設(shè)、客戶資源的維護(hù)提高到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度看待，向顧客提供有價(jià)值的產(chǎn)品和服務(wù)，為社會(huì)做出貢獻(xiàn)，企業(yè)才能生存和發(fā)展。

客戶在買你房子的時(shí)候同時(shí)買了一套你的服務(wù)系統(tǒng)，這就是建業(yè)的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。

    ——我們擁有的物業(yè)、教育、足球俱樂部等附屬產(chǎn)業(yè)，都是建業(yè)可以為客戶提供增值服務(wù)的內(nèi)部資源, 是我們能夠?yàn)榭蛻籼峁┆?dú)特服務(wù)的基礎(chǔ)。服務(wù)是建業(yè)給客戶提供的具有獨(dú)特價(jià)值的增值產(chǎn)品。內(nèi)部資源整合可以挖掘出不同資源的不同服務(wù)屬性，以此滿足客戶多層面的需求。內(nèi)部資源的整合優(yōu)化過程，也就是提高我們對(duì)客戶的服務(wù)品質(zhì)，打造出企業(yè)獨(dú)具特色的服務(wù)體系的歷程。而在這方面的努力將最終使我們的客戶能夠在精神層面認(rèn)可、忠誠(chéng)于建業(yè)的品牌，從而使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中留住老客戶，發(fā)展新客戶。

（選自2008年10月總第70期《建業(yè)》號(hào)外）

如果讓我給全體建業(yè)人講幾句話，我會(huì)一直重復(fù)地講下去:產(chǎn)品和服務(wù)。

全體建業(yè)將士們：
    企業(yè)文化部要求我在當(dāng)前的形勢(shì)下和大家交流一下，我也認(rèn)為非常有必要。我知道，大家奮戰(zhàn)在第一線非常辛苦，有的員工每天都工作十個(gè)小時(shí)以上，這也是我們的一貫作風(fēng)。在當(dāng)前行業(yè)困難時(shí)期，有一些在異地工作的員工，多次舍棄了回家團(tuán)聚的機(jī)會(huì)，周末經(jīng)常搞活動(dòng)，的確非常辛苦。
    我想跟大家談的是我對(duì)這個(gè)行業(yè)的判斷。我們這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在遇到了什么問題？我們這個(gè)行業(yè)下一步將出現(xiàn)什么情況？
    我自己是這樣一種想法，首先要看我們這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展前景。中國(guó)的城市化是發(fā)生在二十一世紀(jì)全球經(jīng)濟(jì)一體化大背景下的。當(dāng)今全世界有兩件大事：一件是美國(guó)的信息產(chǎn)業(yè)革命，它給人類進(jìn)步帶來的影響將會(huì)貫穿整個(gè)二十一世紀(jì)；如果說還有一件事的話，那就是中國(guó)的城市化。因?yàn)樵谖磥淼氖宓蕉陜?nèi)，大約五億中國(guó)農(nóng)民要進(jìn)城。五億農(nóng)民進(jìn)城給中國(guó)帶來的變化、中國(guó)的變化又給世界經(jīng)濟(jì)格局帶來的變化，會(huì)是影響世界六十五億人的一件大事。既然說中國(guó)的城市化是二十一世紀(jì)的一件大事，那么這個(gè)大的趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的。而中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，正是在這個(gè)大背景下成長(zhǎng)起來的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。
    中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)于汽車、石油、鋼鐵行業(yè)，是個(gè)新興行業(yè)。所以，在它的成長(zhǎng)初期必然會(huì)遇到很多問題。在過去的很多年，特別是2001年、2002年以后，中央政府為了保證行業(yè)能夠健康、穩(wěn)定、持續(xù)地發(fā)展，出臺(tái)了一系列政策。國(guó)土資源部如何控制土地“招、拍、掛”，2001年出臺(tái)了11號(hào)文件；2003年人民銀行為了規(guī)范對(duì)這個(gè)行業(yè)的房地產(chǎn)貸款又取消了對(duì)行業(yè)流動(dòng)資金的貸款；2004年“八·三一”大限開始實(shí)施，2005年的“國(guó)八條”，2006年的“國(guó)六條”，以及從2007年開始的緊縮銀根宏觀調(diào)控……這一系列政策出臺(tái)的目的，就是要讓這個(gè)行業(yè)不要大起大落，能夠健康、穩(wěn)定、持續(xù)地發(fā)展。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)越來越大。房地產(chǎn)業(yè)如包括建筑業(yè)，它對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)已經(jīng)超出了百分之十,已經(jīng)成了一個(gè)很大的產(chǎn)業(yè)。大家也不要認(rèn)為宏觀調(diào)控就是要打、壓房地產(chǎn)業(yè)，這是不對(duì)的。從城市化的大背景來說，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還要再發(fā)展三十年，是個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。這是一個(gè)大的趨勢(shì)。大家不要對(duì)我們從事的這個(gè)行業(yè)喪失信心。
    我在2007年年初寫了一篇文章《建業(yè)人的長(zhǎng)征》。如果我們這個(gè)企業(yè)在城市化這種大背景下要發(fā)展二十年、三十年，我們要走的這條路，它的難度、長(zhǎng)度絕對(duì)不亞于紅軍二萬(wàn)五千里的“長(zhǎng)征”。我是在這樣一種心態(tài)下和感受中寫下了這篇文章。紅軍長(zhǎng)征翻越了五座雪山，我們還沒有翻過一座。也許我們現(xiàn)在到了翻越第一座“雪山”的時(shí)候了。長(zhǎng)征中過雪山、草地、臘子口，紅軍犧牲了很多人。我們雖然不需要做這樣的犧牲，可我們的難度絕對(duì)不亞于長(zhǎng)征的難度。我告誡同志們，我們現(xiàn)在在翻越第一座雪山，我們不但要翻過去，我們還要翻越第二座、第三座……必須要翻過去。我們最終一定要到達(dá)“延安”！
    在翻越的過程中，肯定要比走平路困難許多。這次行業(yè)的低潮，按照業(yè)界的估計(jì)可能有一到兩年時(shí)間。大家不要想著這座“雪山”這片“草地”鼓足一股勁輕易就能過去了，我們需要做好長(zhǎng)期作戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備。
    在這種情況下，我特別希望大家要關(guān)注我們自身基本的事情是否已經(jīng)辦好。哪些是我們基本的事情呢？最基本的事情就是看看我們的產(chǎn)品做好了沒有，看看我們的服務(wù)做得怎么樣。我希望在這次過“雪山”的過程中，我們每一個(gè)人，每一個(gè)崗位，大家都有責(zé)任看看我們提供給客戶的產(chǎn)品是不是完美的；每一個(gè)人都有責(zé)任去挑剔我們的產(chǎn)品，你的每一次挑剔和挑剔的成果都是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。我們沒有任何理由，把一個(gè)有瑕疵的產(chǎn)品提供給我們的客戶。我們每一個(gè)建業(yè)人都應(yīng)該承認(rèn)，我們提供的產(chǎn)品還存在著不少問題。我們下一步應(yīng)關(guān)注的是，越是在過“雪山”、“草地”的時(shí)候，越是要挑剔我們自己的產(chǎn)品是不是做好了。越是在這樣的時(shí)候，越是要強(qiáng)調(diào)這樣的責(zé)任感。大家都要記住這樣一句話：我們沒有任何理由向客戶提供有瑕疵的產(chǎn)品。不管你在哪個(gè)崗位上，你都有權(quán)利監(jiān)督你的產(chǎn)品。產(chǎn)品不是哪一個(gè)人、哪一個(gè)崗位的事情，每一個(gè)建業(yè)人都有責(zé)任挑剔我們的產(chǎn)品。
    第二件重要的事情就是服務(wù)。從剛開始接觸我們的客戶，到客戶住進(jìn)我們的房子，在這個(gè)完整的過程中，我們必須將服務(wù)做到位。我們沒有任何理由向我們的客戶提供二流的服務(wù)。我們做一流的企業(yè)，向客戶提供一流的服務(wù)就是我們的責(zé)任！換句話說：我們必須向客戶提供一流的服務(wù)。我們的員工不管在什么崗位上，都必須擔(dān)負(fù)起一個(gè)責(zé)任——檢驗(yàn)我們的服務(wù)是不是達(dá)到了一流。
    如果讓我給全體建業(yè)人講幾句話，我會(huì)一直重復(fù)地講下去：產(chǎn)品和服務(wù)。所謂的內(nèi)功一定是圍繞這兩點(diǎn)來進(jìn)行的，品牌也是建立在這兩點(diǎn)的基礎(chǔ)之上。我想提醒大家，無(wú)論任何時(shí)候，無(wú)論是過“雪山”、過“草地”，還是走平坦的道路，產(chǎn)品和服務(wù)永遠(yuǎn)是我們生命線！離開了這兩條生命線，不要說過“雪山”、過“草地”，就是走平坦的路，也會(huì)落在別人后面，也會(huì)喪失掉我們既有的陣地，我們的路也會(huì)越走越窄，越走越短。
    我相信，我們?nèi)w建業(yè)人在經(jīng)受了十六年的磨練、捶打之后，經(jīng)歷了市場(chǎng)的風(fēng)風(fēng)雨雨，坎坎坷坷，我們知道我們?cè)撟鍪裁?。我相信大家能夠做好，我也愿意在這個(gè)過程中，到第一線和大家一起把我們的注意力集中在我們的產(chǎn)品和服務(wù)上。讓我們?yōu)樽约旱呐υ俟囊话褎?，我們?cè)谶@個(gè)過程中一定能超越我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，向客戶提供一流的產(chǎn)品、一流的服務(wù)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們才會(huì)迎來更快的發(fā)展。
    我也希望我們的員工要做到張弛有度。我們天天在為我們的目標(biāo)努力著、奮斗著，同時(shí)也不要忘了我們的家人，也不要忘記我們的身體也是需要休息的。只有休息好了，才能保持一個(gè)很好的狀態(tài)，才能應(yīng)對(duì)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

    （根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森先生致員工的視頻資料整理）
（選自2008年10月總第70期《建業(yè)》號(hào)外）

    商業(yè)時(shí)代來臨，每個(gè)人的生活被置入自由選擇的空氣中。在自由和平等的環(huán)境中，允許人選擇，人勇于選擇，商業(yè)文明下的人開始獲得以滿足個(gè)體需求為目的的產(chǎn)品和服務(wù)。
    企業(yè)也是如此，作為商業(yè)文明的重要組成部分，它的存在也像人一樣擁有了選擇的自由，制造怎樣的產(chǎn)品、提供怎樣的服務(wù)都由企業(yè)個(gè)體依據(jù)市場(chǎng)決定。同時(shí)它也擁有了生存方式的選擇自由，輕于鴻毛或重于泰山，成為不齒于顧客的狗屎堆或成為消費(fèi)者心中的寵兒。企業(yè)個(gè)體的種種行為為消費(fèi)個(gè)體建立品牌偏好提供了前提，一個(gè)品牌代表了一個(gè)階層的形象終端需求，體現(xiàn)了他們對(duì)品質(zhì)的標(biāo)榜和追求。
    就建業(yè)的客戶群及其特征，編輯部曾進(jìn)行過專題探討。建業(yè)的客戶多出生于50年代至60年代，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制變革過程中快速積累起個(gè)人財(cái)富，在此過程中，財(cái)富的積累速度難免超過了個(gè)人生活品位的沉淀速度。
    在此情況下，建業(yè)倡導(dǎo)并努力實(shí)現(xiàn)“物質(zhì)富裕之后，追求使得內(nèi)心豐盈的生活方式”，這是個(gè)力氣活?？蛻舻倪x擇更具有品牌標(biāo)榜意味、個(gè)體的選擇更具有舒展性的商業(yè)時(shí)代規(guī)則讓建業(yè)于2005年提出了“服務(wù)升級(jí)”。
    通過重組和資源整合河南建業(yè)物業(yè)管理總公司，從機(jī)構(gòu)設(shè)置上，把物業(yè)服務(wù)提到與開發(fā)產(chǎn)品同等重要的位置。注入品牌強(qiáng)化、服務(wù)升級(jí)、社區(qū)共享等更深層次的服務(wù)理念，完成了“大物業(yè)”的組織架構(gòu)建設(shè)工作，充分體現(xiàn)整體管理督導(dǎo)職能和服務(wù)升級(jí)導(dǎo)向，并在組織特征上將其納入業(yè)務(wù)開發(fā)核心流程。秉承“物業(yè)管理、盡善盡美”基本信條，將高揚(yáng)規(guī)模化發(fā)展、信息化管理、專業(yè)化管理的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略旗幟，推動(dòng)行業(yè)走向一個(gè)品質(zhì)服務(wù)的新時(shí)代。
    延伸服務(wù)環(huán)節(jié)，實(shí)行物業(yè)首肯制度。建業(yè)把服務(wù)環(huán)節(jié)向開發(fā)流程的前端延伸直至產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，引入開發(fā)前期物業(yè)首肯制度。在項(xiàng)目產(chǎn)品社區(qū)規(guī)劃階段，物業(yè)公司將開始介入并予以簽字首肯，規(guī)避業(yè)主入住以后，因設(shè)計(jì)規(guī)劃的不合理而造成的生活不便和投訴，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)關(guān)乎人文，在產(chǎn)品及細(xì)節(jié)上充分體現(xiàn)人性化的規(guī)劃和客戶需求的變化。并在后續(xù)開發(fā)之銷售、工程建設(shè)、物業(yè)等全部環(huán)節(jié)體現(xiàn)“全程服務(wù)”導(dǎo)向。
    推出一級(jí)資質(zhì)及ISO9000執(zhí)行規(guī)范的監(jiān)督制度。在社區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，伴隨著建業(yè)物業(yè)總公司升級(jí)為省內(nèi)唯一一家國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)商，建業(yè)將繼續(xù)以ISO9000之國(guó)際管理?xiàng)l款作為日常管理之規(guī)范，更加細(xì)致高效地于日常服務(wù)中體現(xiàn)。進(jìn)一步完善建立科學(xué)、快速的客戶投訴及客戶需求溝通反饋渠道，繼續(xù)CRM的跟進(jìn)及功能深化、開通24小時(shí)服務(wù)熱線、明晰并嚴(yán)格落實(shí)客戶投訴和解決的反饋流程及操作規(guī)范等。
     營(yíng)造全員服務(wù)氛圍，采用首問制、一站式服務(wù)模式。將“客戶滿意度”作為基本衡量指標(biāo)并納入組織內(nèi)所有部門及全體員工（包括置業(yè)顧問）的績(jī)效考核范疇，全力營(yíng)造全員服務(wù)氛圍，構(gòu)建全員服務(wù)的意識(shí)及管理層次。
    其實(shí)，建業(yè)與客戶同樣站在商業(yè)文明自由選擇的市場(chǎng)規(guī)則當(dāng)中，創(chuàng)建生活方式始終是建業(yè)的追求，設(shè)計(jì)交給設(shè)計(jì)院，工程交給施工方，裝修交給業(yè)主自己，建業(yè)給客戶更多的是貫穿居住體驗(yàn)始末的生活方式。引領(lǐng)客戶走向富足而充滿豐盈感的生活道路是建業(yè)的責(zé)任，制度最終為服務(wù)的結(jié)果負(fù)責(zé)，而我們更關(guān)注“意識(shí)”存乎心間帶給客戶的溫暖感受。

（選自2005年7月總第34期《建業(yè)》月刊）

    中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)上世紀(jì)90年代初開始起步，經(jīng)過十余年的發(fā)展，以2001年國(guó)土資源部的11號(hào)令為標(biāo)志，最近幾年國(guó)家產(chǎn)業(yè)方面的新政策不斷出臺(tái)。在第二個(gè)十年開始時(shí)一系列新的政策出臺(tái)，就使得這個(gè)產(chǎn)業(yè)更加理性、健康、持續(xù)地發(fā)展。在此大背景下，中國(guó)的開發(fā)商出現(xiàn)了明顯的分化狀態(tài)，特別是最近兩年行業(yè)面臨著政策調(diào)整以及新的問題在發(fā)展中不斷出現(xiàn)的時(shí)候。目前來看，90％甚至95％以上的企業(yè)還是處在機(jī)會(huì)導(dǎo)向型或者是由機(jī)會(huì)導(dǎo)向型向戰(zhàn)略導(dǎo)向型轉(zhuǎn)變的階段，真正完成自己發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的開發(fā)商到目前為止并不太多。所以，今天借這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，向大家介紹一下建業(yè)對(duì)戰(zhàn)略的思考以及這幾年在戰(zhàn)略層面所取得的階段性成果。
    大家知道一些知名的開發(fā)商，前幾年一直在做企業(yè)在香港上市的計(jì)劃，推進(jìn)不是很順利。當(dāng)然，這里可能有企業(yè)自身的原因，但我認(rèn)為更重要的原因，還是企業(yè)的戰(zhàn)略沒有完全和國(guó)際資本市場(chǎng)相吻合。在這樣的情況下，作為開發(fā)商怎樣制定一種戰(zhàn)略能夠滿足國(guó)際資本市場(chǎng)的需要，是每一個(gè)企業(yè)決策人所面臨的大問題。
    1999年，建業(yè)開始制定自己的戰(zhàn)略，當(dāng)時(shí)面臨幾個(gè)選擇。最終決定在公司成立十周年即2002年開始實(shí)施省域化發(fā)展戰(zhàn)略。該戰(zhàn)略目前在房地產(chǎn)業(yè)界被稱為“建業(yè)模式”，是一個(gè)比較特殊的戰(zhàn)略。時(shí)至今日，我有幸在2005年看到國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，發(fā)現(xiàn)建業(yè)的戰(zhàn)略方向和這個(gè)產(chǎn)業(yè)的最終走向以及國(guó)家目前各種政策中所倡導(dǎo)的房地產(chǎn)商的開發(fā)方向基本是吻合的。央視二套也曾提出了房地產(chǎn)業(yè)的最終發(fā)展方向是走向鄉(xiāng)鎮(zhèn)。在這個(gè)指向上，我們可能是最先把自己的戰(zhàn)略方向調(diào)整到和國(guó)家的產(chǎn)業(yè)方向與政策相吻合的一個(gè)開發(fā)商。
    身為資本密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商要想融資就得找到一個(gè)關(guān)系鏈。開發(fā)商的財(cái)務(wù)報(bào)表就像一個(gè)人的體檢表一樣，拿出來要顯示幾個(gè)特征。第一項(xiàng)是盈利，但只盈利還不夠，每年只盈利2000萬(wàn)，無(wú)法從資本市場(chǎng)獲得支持，盈利必須是增長(zhǎng)的。今年盈利2000萬(wàn)，明年就需要盈利2500萬(wàn)、3000萬(wàn)，既要盈利又要增長(zhǎng)。只有盈利和增長(zhǎng)也不夠，因?yàn)榻衲暝鲩L(zhǎng)了30％、明年增長(zhǎng)10％，這種不穩(wěn)定的增長(zhǎng)也是不行的，還要穩(wěn)定、持續(xù)。當(dāng)然最基本的還要真實(shí)?，F(xiàn)在全國(guó)共約五萬(wàn)家地產(chǎn)商，能夠讓投資商、資本市場(chǎng)看到這四個(gè)方面特征的企業(yè)，大概不到千分之一。
    開發(fā)商融資的關(guān)系鏈總結(jié)一下就是這樣：必須有足夠的土地儲(chǔ)備，必須有項(xiàng)目準(zhǔn)備，必須把項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏控制好，然后把自己的財(cái)務(wù)表現(xiàn)控制到符合投資人的需求上，只有在這樣的前提下才有資格獲取資本市場(chǎng)的通行證。開發(fā)商如果認(rèn)識(shí)不到這點(diǎn)，在行業(yè)資本密集屬性的前提下，要想取得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的發(fā)展是非常困難的。
    這也就是建業(yè)制定省域化發(fā)展戰(zhàn)略的原因所在。我們已從一個(gè)城市走向十四個(gè)城市，接著將走向二十個(gè)城市，我們計(jì)劃2010年進(jìn)入四十到五十個(gè)城市，這樣的態(tài)勢(shì)使得整個(gè)企業(yè)保持了持續(xù)、快速的增長(zhǎng)。2008年的時(shí)候，建業(yè)的復(fù)合增長(zhǎng)率能夠穩(wěn)定在30％~40％之間。因此建業(yè)的戰(zhàn)略就是基于國(guó)際資本市場(chǎng)、投資人對(duì)開發(fā)商的要求制定的，最終到2015年的時(shí)候，能夠進(jìn)入八十到一百個(gè)城市推進(jìn)戰(zhàn)略。在這個(gè)基礎(chǔ)上，按照投資人的要求每年設(shè)定一個(gè)持續(xù)、穩(wěn)定的增長(zhǎng)。
    從融資渠道來講，所有的開發(fā)商都希望自己的融資渠道多元化。去年第四季度在宏觀調(diào)控的大背景下建業(yè)成功地從香港兩家商業(yè)銀行融到了4500萬(wàn)美元，這是很不容易的事情。另外，2004年5月宏觀調(diào)控開始之后，一年半的時(shí)間內(nèi)，建業(yè)在中國(guó)銀行和建設(shè)銀行的授信額度增加了一倍多。我們現(xiàn)在計(jì)劃2007年具備在香港上市的條件。希望今年下半年做一個(gè)上市的計(jì)劃，利用私募或者上市的手段，采取股權(quán)融資，另外也會(huì)通過合資、合作的形式。
    一些地產(chǎn)商原來長(zhǎng)期在北京、上海、深圳、廣州等一線城市發(fā)展，到了2004年、2005年卻感到非常尷尬，因?yàn)榧词鼓弥畠|、八億也買不到地。土地資源越來越少，在這種情況下北京90％以上的地產(chǎn)商現(xiàn)在都面臨著尷尬局面，處于完全被動(dòng)的狀態(tài)，財(cái)務(wù)的表現(xiàn)會(huì)非常難看。而建業(yè)的戰(zhàn)略方向在未來十年、二十年是非常清晰的。河南現(xiàn)在每年新增住房面積超過四千萬(wàn)平方米，加上30％的城市化率，河南每年至少有四五千萬(wàn)平方米市場(chǎng)新增容量，而建業(yè)的目標(biāo)是占河南房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的10％。在這種前提下，一池水養(yǎng)一條大魚，我想是不難的。所以每年盈利的絕對(duì)額對(duì)一個(gè)開發(fā)商來講是不重要的，關(guān)鍵是能不能表現(xiàn)出一個(gè)持續(xù)、穩(wěn)定的狀態(tài)，讓投資者看到未來三年、十年預(yù)期的目標(biāo)。

⊙  10月1日，信陽(yáng)建業(yè)·南湖壹號(hào)銷售中心正式對(duì)外開放。

⊙  10月9日，建業(yè)所參與的舞鋼市行政新區(qū)建設(shè)開工奠基儀式隆重舉行。

⊙  10月11日，漯河市四大班子領(lǐng)導(dǎo)蒞臨建業(yè)福朋喜來登酒店項(xiàng)目工地視察指導(dǎo)。

⊙  10月14日，洛陽(yáng)市住建委組織全市開發(fā)商及項(xiàng)目施工單位到壹號(hào)城邦施工現(xiàn)場(chǎng)召開“建筑工程安全生產(chǎn)及文明施工交流觀摩會(huì)”。

⊙  10月15日，由建業(yè)集團(tuán)焦作公司主辦的“建業(yè)·壹號(hào)城邦VIP會(huì)員GOLF體驗(yàn)之旅”在鄭州雁鳴湖風(fēng)景區(qū)的圣安德魯斯高爾夫俱樂落幕。

⊙  10月17日，河南省副省長(zhǎng)趙建才在商丘市委領(lǐng)導(dǎo)陪同下視察商丘聯(lián)盟新城項(xiàng)目。

⊙  10月18日，建業(yè)集團(tuán)大規(guī)模、戰(zhàn)略性進(jìn)駐的重點(diǎn)縣級(jí)項(xiàng)目——修武建業(yè)·森林半島舉行奠基儀式。

⊙  10月21日，濟(jì)源建業(yè)·壹號(hào)城邦亮相“2011濟(jì)源市首屆住博會(huì)暨家居裝飾文化節(jié)”。

⊙  10月22日，建業(yè)集團(tuán)跋涉者俱樂部第二次學(xué)習(xí)日活動(dòng)在上街建業(yè)雅樂軒酒店圓滿結(jié)束。

⊙  10月26日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)小城鎮(zhèn)開發(fā)專業(yè)委員會(huì)在河南禹州召開調(diào)整重組會(huì)議，主任委員建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森出席。

⊙  10月28日，建業(yè)官方微博正式落戶新浪。