14個關(guān)鍵詞，
解讀2016年的地產(chǎn)“小瘋狂”
豐收行業(yè)大豐收，天量銷售額——2016年注定是天量年，前11月成交面積13.58億平方米，預(yù)計(jì)全年突破15億平方米，這將創(chuàng)造中國乃至人類歷史的最高紀(jì)錄。要知道昔日頂峰2013年也只是13億平方米。而對應(yīng)預(yù)估2016年銷售額突破11萬億。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1-11月份，全國商品房銷售面積13.58億平方米，同比增長24.3%；全國商品房銷售額10.25萬億元，同比增長37.5%。
3000億
2016年，已經(jīng)有三家房企的銷售額突破了3000億元。中國恒大稱，公司2016全年實(shí)現(xiàn)合約銷售額3733.7億元，面積4469萬平方米。萬科、碧桂園發(fā)布公告顯示，萬科2016年銷售額為3647.7億元，銷售面積為2765.4萬平方米；碧桂園2016年銷售額為3088.4億元，銷售面積為3747萬平方米。
2016年是行業(yè)集中度上升最快的一年，前200強(qiáng)房企集中度為54%，其中前100強(qiáng)房企已經(jīng)占到行業(yè)集中度的47%，而2016年行業(yè)排名前10強(qiáng)的銷售門檻已經(jīng)是1000億，行業(yè)12強(qiáng)金地集團(tuán)已經(jīng)1006億左右，行業(yè)前100名的門檻已經(jīng)是150億。
漲
2016年關(guān)鍵詞就一個字“漲”——漲是關(guān)鍵詞，房價(jià)漲只是一方面。從城市看，2016年房價(jià)漲幅最高的城市是廈門，從面積看，銷售面積漲幅最大的是武漢和鄭州，調(diào)控出臺后銷售面積和銷售額仍然持續(xù)走高的也是武漢和鄭州。依次是合肥、南京；一個奇葩的城市天津，2016年完全可得“咸魚翻生獎”，銷售面積和銷售額同比超過70%。
2016年你要說銷售額漲個50%，70%，那都不稀奇，但放眼所有行業(yè)，除了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，估計(jì)沒有多少企業(yè)能普遍有這個行業(yè)高位的大漲幅。這個過程中，“千億級明星”的碧桂園，這2年是翻著漲，第一個翻一番是2013年業(yè)績從476億躍升到1060億，第二個翻一番是2016年1402億躍升到3090億。百億級明星的旭輝，2015年302億，2016年600多億，又是一個100%增幅。
調(diào)控
針對熱點(diǎn)城市房價(jià)出現(xiàn)跳漲且漲幅驚人的情況，地方政府樓市調(diào)控政策調(diào)整步伐明顯加快，自北京“9·30”新政后，各地加速出臺樓市調(diào)控新政，部分城市重啟限購限貸，抑制房價(jià)泡沫。截至目前，已有二十多個城市重新加入限購限貸行列，不僅包括北京、深圳、上海等一線城市，也包括南京、合肥、無錫、佛山等熱點(diǎn)城市。
整體來看，一線城市調(diào)控最為嚴(yán)厲，重點(diǎn)在于抑制投機(jī)，同時(shí)保證剛需住宅的供應(yīng)；熱點(diǎn)二線城市則跟進(jìn)限購限貸或政策升級，抑制本地逐漸升溫的房地產(chǎn)投資熱情，同時(shí)有效降低杠桿，預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；而大多數(shù)三、四線城市庫存仍處于高位，將繼續(xù)落實(shí)稅收信貸優(yōu)惠、貨幣補(bǔ)貼、共有產(chǎn)權(quán)、棚改貨幣化等政策、控制土地供應(yīng)、結(jié)合戶籍制度改革鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房以促進(jìn)庫存去化。
地王
面粉貴過面包、樓面價(jià)高于周邊二手房價(jià)。這就是2016年土地市場的真實(shí)寫照。研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，2016年“賣地”收入超過千億元以上的城市達(dá)到7個，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。這些城市大致也與2016年房價(jià)快速上漲的地區(qū)重合，它們分別為：南京、蘇州、上海、杭州、天津、合肥和武漢。其中，南京、蘇州、上海的土地出讓收入超過1500億元。將統(tǒng)計(jì)范圍擴(kuò)大，土地出讓收入最高的50大城市2016年以來合計(jì)土地出讓金額達(dá)到2.33萬億元，同比漲幅達(dá)34%。不少城市的土地成交溢價(jià)率、樓面價(jià)、土地成交額均超過了歷史紀(jì)錄。而這主要源于上半年樓市銷售火爆，開發(fā)商有較強(qiáng)補(bǔ)貨沖動。
并購
調(diào)控當(dāng)前，樓市正日趨冷靜，而此前灼熱的樓市之“火”正在向著股權(quán)市場悄然轉(zhuǎn)移。2016年，可以說是中國房地產(chǎn)的并購加速年。樓市深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)行業(yè)或被收購，而大型品牌房企會在樓市下半場這個階段繼續(xù)“大魚吃小魚”，房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)將日益加劇。
行業(yè)洗牌一個重要手段就是并購，2016年兩個并購?fù)鹾愦蠛腿趧?chuàng)，可謂像一個嗅覺極其敏銳的狼一樣，虎視眈眈地看著柔弱的、現(xiàn)金流緊張、不想繼續(xù)玩地產(chǎn)的小狼或是羊羔，頻頻收購。其二，收購更聚焦于項(xiàng)目級收購，具有優(yōu)良土地、優(yōu)良資產(chǎn)的房企收購。其三，2017年、2018年中國樓市是走弱的行情，許多優(yōu)秀房企已經(jīng)準(zhǔn)備好足夠的現(xiàn)金和籌碼，準(zhǔn)備在行情弱的時(shí)候收購，收購，收購。原因很簡單，最弱的時(shí)候談判更有籌碼，更合適壓低收購價(jià)格。
分化
分化是2016年樓市一個非常典型特征。其一，一線牛，二線漲，三四線差，可謂冰火兩重天。中國那么大，分化也是正常。其二，政策更“地方化”了，更接地氣了。從政策來看，以前政策還是一刀切，但今天中國樓市調(diào)控迅速下放到核心城市地方政策，“因城施策”更顯著了。其三，房企也開始講究一城一策，不同城市對利潤率要求不一樣，新進(jìn)入城市舍棄3年利潤求立穩(wěn)。其四，TOP50房企在市場上越來越強(qiáng)勢，規(guī)模邊際效應(yīng)遠(yuǎn)大于大企業(yè)規(guī)模負(fù)效應(yīng)；同時(shí)中小型房企繼續(xù)被邊緣化，家底太薄根本沒有參賽資格，嚴(yán)重受限于資源獲取能力的束縛，被大企業(yè)甩得很遠(yuǎn)。其五，哪怕是百強(qiáng)房企，分化也更嚴(yán)重了。比如數(shù)據(jù)顯示，3000億陣營房企（恒大、萬科、碧桂園）與2000億陣營房企（綠地、保利、中海）斷層值達(dá)520億。
更輕多元
房企戰(zhàn)略更多元，更輕——其一，2016年已經(jīng)不是討論轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)型，而是如何轉(zhuǎn)的問題。其二，地產(chǎn)商向城市運(yùn)營商、服務(wù)商、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型更明顯，碧桂園聯(lián)席總裁曾說，如果僅僅是招拍掛一線城市拿地已經(jīng)非常難了，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一條相對靠譜的路子。其三，開發(fā)商向服務(wù)商、運(yùn)營商轉(zhuǎn)型，進(jìn)入深水期。但明顯的，服務(wù)和運(yùn)營賺的都是小錢、慢錢、體系的錢、細(xì)節(jié)的錢，租賃收入、服務(wù)收入還很少。其四，2016年初大家都在談?wù)搹闹刭Y產(chǎn)進(jìn)入輕資產(chǎn)，因?yàn)檩p資產(chǎn)更安全，更有杠桿，但年底大家認(rèn)為輕資產(chǎn)的前提是有重資產(chǎn)，更好做輕資產(chǎn)。輕重資產(chǎn)不關(guān)鍵，核心還是企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)營體系、運(yùn)營能力。
杠桿
樓市越來越高的杠桿推動了房價(jià)持續(xù)、大幅上漲，這是本輪房價(jià)周期有別于以往的突出特點(diǎn)。近兩年來，利益驅(qū)動著房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)中介、P2P平臺開發(fā)了多樣的金融產(chǎn)品，比如“首付貸”“眾籌炒房”“贖樓貸”等提供首付環(huán)節(jié)的金融服務(wù)。2016年上半年房地產(chǎn)銷售市場的火爆行情，正是由于信貸的強(qiáng)勁支持，而過度的加杠桿事實(shí)上帶來了越來越大的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
從2016年3月，“首付貸”就被監(jiān)管部門叫停，清理“首付貸”的行動也一直持續(xù)到現(xiàn)在，深圳、北京、上海等多地P2P平臺的“首付貸”產(chǎn)品下架。對于本輪房地產(chǎn)調(diào)控，不少專家認(rèn)為實(shí)質(zhì)核心就是降杠桿，以抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，特別是防范因此導(dǎo)致的可能對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成沖擊。多個城市嚴(yán)查“首付貸”，嚴(yán)禁用非自有資金繳付土地出讓價(jià)款，這些都是降杠桿的措施，體現(xiàn)了本輪房地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)和關(guān)鍵所在。
房地產(chǎn)稅
2016年，國家土地總督察辦公室發(fā)出通知，開展推動地方不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地實(shí)施情況督察。這項(xiàng)制度落地開始搶時(shí)間，預(yù)示著完善和重構(gòu)房地產(chǎn)稅的主要障礙將被清除。2016年12月9日，中共中央政治局召開會議，分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作。會議提出，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，這意味著房地產(chǎn)稅等長期政策有望加快落地。
近年來，關(guān)于房地產(chǎn)稅的改革話題一直備受關(guān)注，而房地產(chǎn)稅也被認(rèn)為是打壓房價(jià)的重要手段。房地產(chǎn)稅可起到正面效應(yīng)，有利于房地產(chǎn)業(yè)長期健康可持續(xù)地發(fā)展。但需要注意的是，房地產(chǎn)稅雖是一個必要選項(xiàng)，但并不能決定全局。不過可以預(yù)見的是，房地產(chǎn)稅一旦征收，將成為地方政府可持續(xù)的收入來源，地方財(cái)政對賣地收入的依賴將明顯減小，而這對于當(dāng)前火熱的土地市場將起到平抑的作用，對于高企的房價(jià)或?qū)⒂兴徑狻?/P>
70年續(xù)期
11月27日，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》發(fā)布。引人注目的是，意見在多處對于公眾關(guān)心的土地與房屋財(cái)產(chǎn)問題，作了說明和安排。而這也傳遞出一個重要的信號：既然研究續(xù)期的法律安排，并強(qiáng)調(diào)形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權(quán)到期后政府收回的擔(dān)心是不必要的。盡管《意見》沒有出臺具體內(nèi)容，但指明了要向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì)，這對于解決這一問題、穩(wěn)定公民預(yù)期，具有重大現(xiàn)實(shí)意義。
土地使用權(quán)續(xù)期問題涉及上億群眾切身利益，在完善相關(guān)立法過程中，需嚴(yán)格按照法律程序，切實(shí)加強(qiáng)公眾參與和專家認(rèn)證，使民眾能充分參與到這項(xiàng)國家重大改革中來，做到于法有據(jù)、百姓認(rèn)同，后續(xù)也應(yīng)該盡快推進(jìn)制度的具體化和落實(shí)。
長效機(jī)制
中共中央政治局2016年11月9日召開會議，分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確提出，2017年要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。由于本次會議與每年在年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議在時(shí)間上十分接近，因此預(yù)計(jì)這一政策也將是年度中央經(jīng)濟(jì)工作會議的重要內(nèi)容，并成為2017年房地產(chǎn)調(diào)控的一個努力方向。
按照這次中央政治局會議的要求，房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制要符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，一要適合國情，二要符合市場規(guī)律。這表明長效機(jī)制必須立足于我國的市場現(xiàn)狀，而不能照搬國外的模式。中央提出，希望在房地產(chǎn)市場上建立長效機(jī)制，正是看到了行政調(diào)控的缺陷，希望讓房地產(chǎn)市場更好地實(shí)現(xiàn)市場化。因此，要建立起房地產(chǎn)的長效機(jī)制，不能局限在房地產(chǎn)市場打轉(zhuǎn)，而是需要進(jìn)行全方位的改革。
住房租賃制度改革
住宅長期投資時(shí)代正在向我們一步一步靠近。2016年以來，關(guān)于住房租賃制度的改革正在多地推進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月29日，已有甘肅、海南、河北、遼寧、四川、江西、吉林、上海、北京等地相繼出臺文件或政策，促進(jìn)住房租賃的規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展。
住房租賃制度改革正呈現(xiàn)全國蔓延的態(tài)勢。政府正從供應(yīng)和需求兩端，建設(shè)租售并舉的市場化住房體系，培育健康有序的住房租賃市場，以淡化市場對購買自有住房的依賴，并引導(dǎo)企業(yè)規(guī)?；峁┳赓U住房。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，租賃市場涉及人口在1億以上，年租金已經(jīng)突破1萬億元，這一巨大市場也將成為房企轉(zhuǎn)型升級機(jī)遇期，未來開發(fā)商會從“投資者”向“專業(yè)服務(wù)者”的角色轉(zhuǎn)變。
豪宅
豪宅核心是城市能級的勝利——首先，與其談樓市，不如談城市。中國頂級豪宅，差不多被一線城市包攬，二三線是配角。其次，從數(shù)據(jù)來看，前11月每平方米單價(jià)10萬+的豪宅，上海銷售2000套，深圳1200套，北京590套。這也差不多就是全國的量了，因?yàn)?，其他城市都不是一個量級的。杭州32套，廣州24套，天津6套，廈門6套，濟(jì)南、鄭州和重慶都是1套。最后，總價(jià)1000萬元以上所謂的“豪宅”,上海銷售11000套，北京6000套，深圳4200套。