陳建業(yè)版 陳建業(yè) 投資發(fā)展中心總監(jiān)
調(diào)整將使房地產(chǎn)行業(yè)更合乎規(guī)律地發(fā)展
這一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是從2003年開(kāi)始，2004年～2007年每一年的GDP增長(zhǎng)都在兩位數(shù)。每一個(gè)行業(yè)的發(fā)展都與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密不可分，并且是遵循著螺旋式上升的趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。這一輪國(guó)家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控是從2004年開(kāi)始的，比較早。但是每一項(xiàng)政策都會(huì)有它的滯后期，就像現(xiàn)在我們才感到“冬天的寒意”，而實(shí)際上這些措施已經(jīng)是實(shí)施在前了。經(jīng)過(guò)數(shù)十年的快速發(fā)展，行業(yè)內(nèi)良莠不齊，從業(yè)者的層次和素質(zhì)都不容樂(lè)觀，急需一場(chǎng)“洗牌”，從而進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，使這個(gè)行業(yè)更合乎規(guī)律地發(fā)展。
目前的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)我們提出了更高的要求
作為集團(tuán)的前期部門，投資發(fā)展中心需要為集團(tuán)決策層提供重要科學(xué)的決策依據(jù)。首先需要我們順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展和變化，加強(qiáng)培訓(xùn)，提高人員的專業(yè)素養(yǎng)；其次對(duì)我們所做的國(guó)家政策的研究、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告等提出了更高的要求；再次我們也積極參與到集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)中，向一些業(yè)務(wù)單位推薦集團(tuán)的產(chǎn)品，希望能促成一些團(tuán)購(gòu)。
大家的專業(yè)能力需要進(jìn)一步提升
我感觸比較深的是集團(tuán)本部大量的日常事務(wù)——參加會(huì)議、處理文件等繁瑣事務(wù)太多，占用了很大一部分精力，很希望從中解脫出來(lái)，騰出手多做自己專業(yè)上的事情，來(lái)深入一線了解、解決工作中的疑點(diǎn)、難點(diǎn)。出現(xiàn)這種問(wèn)題的原因還是我們的責(zé)任、權(quán)力不分明；主辦、輔助、了解不分明，但其最終原因還是專業(yè)能力的不達(dá)標(biāo)，對(duì)很多事情不敢下結(jié)論，其解決辦法就是各個(gè)部門都要提高自己的專業(yè)能力，多在專業(yè)上下工夫。
王國(guó)強(qiáng)版 王國(guó)強(qiáng) 運(yùn)營(yíng)管理中心副總監(jiān)（主持工作）
熊市到來(lái)
目前，無(wú)論是股市還是房地產(chǎn)，都處在下降的趨勢(shì)中。由于前幾年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，國(guó)家采取銀根緊縮的政策，這種政策帶來(lái)的結(jié)果在2008年表現(xiàn)得尤為明顯，銀行、企業(yè)，周轉(zhuǎn)的資金少了，錢的流動(dòng)性慢了。
減少一切不必要的開(kāi)支
在經(jīng)營(yíng)上，相比利潤(rùn)，我們更關(guān)注項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)周期，目前很多項(xiàng)目公司的生存意識(shí)不迫切，我們首先要求項(xiàng)目自身能“活著”，其次是對(duì)它的融資和運(yùn)轉(zhuǎn)周期的要求。同時(shí)關(guān)注未來(lái)三年的可持續(xù)發(fā)展，8月底已經(jīng)完成2009年、2010年的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃。在管理上，我們對(duì)節(jié)約成本意識(shí)的反應(yīng)已經(jīng)在體現(xiàn)，要求全集團(tuán)減少一切不必要的開(kāi)支。
繼續(xù)提高控制成本的意識(shí)和能力
首先就是成本的控制，每個(gè)建業(yè)人都要繼續(xù)提高成本控制的意識(shí)，并在工作中切實(shí)做到。其次是我們應(yīng)該由傳統(tǒng)的關(guān)注回款、關(guān)注利潤(rùn)轉(zhuǎn)向關(guān)注項(xiàng)目的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和內(nèi)部收益率。對(duì)資金的使用效率才是考核項(xiàng)目比較核心的指標(biāo)。
（總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是考察企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的一項(xiàng)重要指標(biāo)，體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間全部資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出的流轉(zhuǎn)速度，反映了企業(yè)全部資產(chǎn)的管理質(zhì)量和利用效率。）
（內(nèi)部收益率，就是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。）
胡冰版 胡冰 財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)
“冬天”已經(jīng)到來(lái)
我想大家都已經(jīng)形成了統(tǒng)一的意識(shí)，就是“冬天”已經(jīng)來(lái)了，而且還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，回暖需要過(guò)程。
加強(qiáng)資金監(jiān)管
加強(qiáng)費(fèi)用監(jiān)管，在全集團(tuán)樹立“過(guò)緊日子”的意識(shí)。我們的成本控制和管理規(guī)范在程序化、標(biāo)準(zhǔn)化方面有所欠缺，所以項(xiàng)目上控制在事前才是最有的放矢的。集團(tuán)2009年、2010年推出的項(xiàng)目，財(cái)務(wù)中心都與產(chǎn)品中心在設(shè)計(jì)前、設(shè)計(jì)中不斷細(xì)化成本控制的內(nèi)容，希望能將成本降到最低，甚至到每個(gè)部品，每個(gè)部件。
林彬版 林彬 人力資源中心副總監(jiān)（主持工作）
每個(gè)人都已感到“冬天”
整個(gè)行業(yè)冬天的氣氛非常凝重，這也是每個(gè)同事都能感受到的。
增強(qiáng)員工的危機(jī)意識(shí)
一是完善激勵(lì)機(jī)制，加大激勵(lì)力度，從而激發(fā)員工的工作潛力和工作積極性，為集團(tuán)全面完成今年經(jīng)營(yíng)任務(wù)提供相應(yīng)的機(jī)制保障。二是優(yōu)化人員配置，提高人員效益。三是強(qiáng)化危機(jī)意識(shí)，提高團(tuán)隊(duì)信心。引導(dǎo)員工持續(xù)了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，并對(duì)集團(tuán)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理工作進(jìn)行思考，幫助員工樹立和增強(qiáng)危機(jī)意識(shí)。組織多層次的企業(yè)文化活動(dòng)，培養(yǎng)逆境生存能力，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)，增強(qiáng)凝聚力，進(jìn)一步提高團(tuán)隊(duì)信心。
朱靜版 朱靜 營(yíng)銷管理中心總監(jiān)
對(duì)市場(chǎng)感受最深刻
作為集團(tuán)的營(yíng)銷工作負(fù)責(zé)人，我對(duì)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)峻形勢(shì)的感知最直接，也最深刻。案場(chǎng)成交量萎縮、成交率低、整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)寒風(fēng)刺骨。就當(dāng)今地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)而言，我們不能簡(jiǎn)單地將其當(dāng)做一輪宏觀調(diào)控來(lái)看待。股市持續(xù)低迷、通脹壓力加劇、全球經(jīng)濟(jì)開(kāi)始整體下滑，決定了本輪地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是一個(gè)長(zhǎng)期深遠(yuǎn)影響的過(guò)程，并且是一次全面實(shí)質(zhì)性大調(diào)整。同時(shí)，警醒我們必須做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。
五個(gè)應(yīng)對(duì)
一、“9·27房貸新政”出臺(tái)后，營(yíng)銷管理中心立即深刻研讀政策，并提出應(yīng)對(duì)策略報(bào)集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)決策。二、在全省范圍內(nèi)開(kāi)展具有強(qiáng)大規(guī)模轟動(dòng)效應(yīng)的活動(dòng)，凸顯集團(tuán)品牌影響力。三、先后組織“年初誓師”和“年中總結(jié)”兩次思想動(dòng)員大會(huì)，每月組織營(yíng)銷（銷售）經(jīng)理層面的思想吹風(fēng)會(huì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)認(rèn)識(shí)的高度統(tǒng)一，確保2008年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成。四、調(diào)整銷售人員的激勵(lì)方案；開(kāi)展?fàn)I銷團(tuán)隊(duì)月度和周度排名，并對(duì)月度營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)排名前三名實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)。五、針對(duì)各項(xiàng)目面臨共性營(yíng)銷難題實(shí)施集體研討攻堅(jiān)突破。聯(lián)合客戶資源管理中心對(duì)集團(tuán)既有客戶資源進(jìn)行整合和細(xì)分。
三個(gè)改進(jìn)
關(guān)于集團(tuán)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，我認(rèn)為應(yīng)該從以下三個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)：首先，在目前地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)達(dá)到白熾化狀態(tài)，單一憑借產(chǎn)品創(chuàng)新贏得市場(chǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。因此，要贏得市場(chǎng)必須增加產(chǎn)品附加值，體現(xiàn)“產(chǎn)品+服務(wù)”的核心競(jìng)爭(zhēng)力。一方面，注重產(chǎn)品品質(zhì)塑造，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)精益求精，以品質(zhì)贏得市場(chǎng)；另一方面，構(gòu)建并健全涵蓋產(chǎn)品、營(yíng)銷、客服、物業(yè)的“無(wú)盲點(diǎn)”服務(wù)體系。通過(guò)“產(chǎn)品+服務(wù)”體系搭建，讓客戶切實(shí)體會(huì)到，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的使用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其購(gòu)買價(jià)值，并以此贏得市場(chǎng)。其次，應(yīng)當(dāng)充分利用好企業(yè)既有的強(qiáng)大內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)內(nèi)部資源整合，提高內(nèi)部資源的利用效率。最后，縮短從決策到審批，再到執(zhí)行的時(shí)間以及提高執(zhí)行的效率，依然是集團(tuán)近期內(nèi)亟待解決的問(wèn)題。
夏俊偉版 夏俊偉 客戶資源管理中心總監(jiān)
做好迎接春天的準(zhǔn)備
大家都認(rèn)識(shí)到現(xiàn)在是房地產(chǎn)的冬天，但是對(duì)于回暖的時(shí)間，判斷卻各不相同。比如任正非在2001年寫了《華為的冬天》，在2003年寫了《春天的回歸》，而IT行業(yè)的春天事實(shí)是在2005年，華為提前做出正確的判斷，使企業(yè)在市場(chǎng)情況好轉(zhuǎn)時(shí)獲得了快速的發(fā)展。企業(yè)應(yīng)在這個(gè)時(shí)期，統(tǒng)一部署，統(tǒng)一行動(dòng)。并根據(jù)市場(chǎng)情況，制訂不同的方案，做好迎接春天的準(zhǔn)備。
過(guò)冬有很多不同的方法，有的人冬眠，有的人冬泳，我們則可以利用這段時(shí)間，鍛煉自己，練好內(nèi)功，改進(jìn)內(nèi)部管理中的問(wèn)題。
讓老客戶更加忠于品牌
提高老客戶推薦比例，整合營(yíng)銷推出積分計(jì)劃。比如，鼓勵(lì)客戶推薦購(gòu)房、重復(fù)購(gòu)房，并根據(jù)客戶等級(jí)推出針對(duì)大客戶的優(yōu)惠計(jì)劃；同聯(lián)盟商家合作舉行營(yíng)銷活動(dòng)；在集團(tuán)層面以運(yùn)動(dòng)會(huì)、美食節(jié)、購(gòu)物節(jié)、自駕游、度假游形式推出集團(tuán)服務(wù)體系，發(fā)揮集團(tuán)大營(yíng)銷作用，推動(dòng)項(xiàng)目營(yíng)銷；充分利用數(shù)據(jù)庫(kù)分析客戶資料，為各項(xiàng)目銷售提供有效客戶資源；加快網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)的建設(shè)，繼續(xù)提高客戶滿意度；加強(qiáng)客戶購(gòu)房行為研究；加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)投訴跟蹤處理。
（文字執(zhí)筆：何佳穎）